CRITICA A LAS ACTUALES FUNCIONES DEL BANCO CENTRAL DE RESERVA DE EL SALVADOR.

Por si no lo han notado las autoridades gubernamentales salvadoreñas, la economía de El Salvador esta practicamente dolarizada desde 2001, y eso significa que se acabo la formulación de politicas monetarias por parte del Banco Central; y en razón de ello, sus funciones actuales perdieron su razón de ser en la mayoria de los casos.

Es curioso que el banco central de Estados Unidos o la FED que se creo en 1913 solo sirviera para controlar flujos de efectivo de los bancos, y nosotros no hayamos necesitado crear un banco central hasta 1934, practicamente copiando la corriente keynesiana de intervención estatal aceptada por Estados Unidos años atras.

Analizaremos brevemente en esta oportunidad las funciones del Banco Central de Reserva de El Salvador o BCR que se publican en su pagina web: 

http://www.bcr.gob.sv/esp/index.php?option=com_content&view=article&id=90&Itemid=229

REGULACIÓN Y MONITOREO DEL SISTEMA FINANCIERO.

El Banco Central da seguimiento y estudia permanentemente el desempeño del sistema financiero y propone regulaciones que contribuyen a su estabilidad y desarrollo, en beneficio de los usuarios y como una contribución al crecimiento del país.   Controla que las instituciones financieras cumplan con los requisitos de reserva de liquidez, que son los fondos que cada banco debe tener depositados en proporción a sus depósitos, para seguridad de sus depositantes.

CRITICA:

En realidad si se compara esa función con el primer parrafo del Art.3 de la Ley del BCR, dicha función dejo de existir en el 2000 cuando se dió la Ley de Integración Monetaria; además ese rol encaja más en las atribuciones que debería asumir la Superintendencia del Sistema Financiero ó SSF. 

No es posible considerar que esa función se le dé a un ente que no sea supervisor, y al parecer esa calidad la comparte el BCR con la SSF, lo cual crea un posible conflicto de competencia regulativa.

El control de requisitos de reserva de liquidez es más propio de la SSF, ya que para eso tiene auditores, y no del BCR, y por ello esta función no justifica la existencia del banco.

SISTEMA DE PAGOS Y SERVICIOS FINANCIEROS.

El Banco Central facilita los pagos entre las empresas y las personas, a través del Sistema de Pagos.  Compensa los cheques que son remesados, aplicándolos a las cuentas de depósitos que los bancos mantienen en el Banco Central, acción que hace posible que el usuario pueda disponer de su dinero el segundo día hábil, contado desde el momento en que se efectúa la remesa.   Además, paga las operaciones entre los bancos, aplicándolas a las cuentas de éstos en el Banco Central. 

Provee a los bancos del sistema de especies monetarias (billetes y monedas), para cubrir las necesidades de liquidez de la economía.   Tiene, además, la responsabilidad de importar dichas especies y de retirar de circulación los billetes deteriorados.

CRITICA:

Esta función de compensación de cheques generalmente se le concede a una Camara de Compensanción creada por todos los miembros de un sistema financiero, y por supuesto vigilada por un ente fiscalizador. La compensación de cheques por si misma, no justifica la existencia de un banco central en una economía dolarizada, sobre todo porque otra entidad más especializada lo podría hacer mejor que un banco central.

Y en cuanto a la importación de especies monetarias de billetes y monedas, ¿no sería esta una función más propia del Ministerio de Economía que del BCR?. Si precisamente la oferta y demanda de especies monetaria es un elemento economico, y el BCR ya no emite moneda.

ESTADISTICAS, PROYECCIONES Y ESTUDIOS ECONOMICOS.

El Banco Central se relaciona con agencias calificadoras de riesgo, como Standard and Poor’s, Fitch y Moody’s, y organismos internacionales como el Fondo Monetario Internacional –FMI, Banco Mundial y Comisión Económica para América Latina –CEPAL, que son las instituciones que mundialmente y a nivel latinoamericano opinan sobre la capacidad de pago y la estabilidad económica que tienen los países, como parte de los servicios de asesoría que brinda al Gobierno. 

Comparte la responsabilidad en el manejo económico del Estado, mediante la elaboración de estudios técnicos, estadísticas y proyecciones macroeconómicas, con base en metodologías con estándares internacionales que aseguran la comparación entre países y permitan fortalecer las expectativas de los agentes económicos.

El Banco Central genera información económica y financiera, que es utilizada por el Gobierno, el sector privado y los inversionistas extranjeros, para tomar decisiones de inversión y elaborar sus planes a futuro.   Las cifras monetarias, de cuentas nacionales, de
balanza de pagos, del sector fiscal y otras que se divulgan, son el conjunto de estadísticas de los gastos, los ingresos, la producción, la inversión, las deudas y el ahorro que tiene el país.

Además, la institución realiza estudios fundamentales sobre temas de importancia nacional, tales como las remesas familiares, la generación de empleo originada por las exportaciones bajo los tratados de libre comercio o la estabilidad financiera, proporcionando diagnóstico sobre la evolución económica y financiera del país, tanto en la coyuntura como en el largo plazo, a fin de que los resultados incidan en las expectativas económicas y financieras de los diferentes agentes.

CRITICA:

¿Y que tiene de especial que el BCR se relacione con organismos internacionales?, ¿acaso no lo puede hacer el Ministerio de Economia también?. No hay una razón de peso para alegar esa situación que en nada justifica la función del BCR.

El BCR no debería compartir la responsabilidad del manejo económico del Estado, mediante la elaboración de estudios técnicos, estadísticas y proyecciones macroeconómicas; esta función es más propia del Ministerio de Economia que de un banco central, además se supone que el Ministerio maneja la información economica con mucha más exactitud que el BCR debido a que cuenta con una Dirección General de Estadistica y Censo.

Y en cuanto a la elaboración de estudios fundamentales como las remesas, la Dirección antes dicha los puede elaborar en coordinación con la SSF; por eso la ley debe ser cambiada en tal sentido.

INVESTIGACIÓN ECONOMICA - FINANCIERA Y ASESORIA AL GOBIERNO.

El Banco Central realiza investigaciones en temas económicos y financieros de actualidad, con el fin de proveer de análisis y estudios fundamentados a distintos agentes económicos, para facilitar la toma de decisiones sobre las diferentes políticas económicas del Estado, y para interpretar la situación económica del país y sus perspectivas dentro del entorno económico mundial.  

Dentro de la asesoría que da al Gobierno, el Banco Central se relaciona con organismos internacionales y agencias calificadoras de riesgo para proveerles de la infromación necesaria para el seguimiento de la econompía salvdoreña, para fundamentar sus decisiones de crédito e inversión en el país y para la calificación de la capacidad de pago o riesgo del país.

CRITICA:

Suponiendo que el Estado salvadoreño tuviera diferentes politicas economicas (porque no tiene ninguna visiblemente aplicada), ¿acaso la investigación y asesoría economica al gobierno no es función del ministro de economía y sus asesores?. 

No es muy coherente que el BCR se vuelva una oficina de información para organismos internacionales y agencias calificadoras de riesgo. ¿Quieren información del país?, para eso esta la Dirección General de Estadistica y Censo del Ministerio de Economía.

SERVICIOS DE AGENTE FINANCIERO DEL ESTADO.

El Banco Central es el agente financiero del Estado. Bajo esta función, recibe depósitos del Gobierno, realiza pagos a cargo de éste, le brinda asesoría en la colocación de títulos de deuda, tanto en los mercados financieros locales como internacionales, administra estas emisiones y vela porque el país cumpla puntualmente sus compromisos de préstamos con el exterior.   Estas últimas dos acciones se complementan.   La responsabilidad de El Salvador en el pago de compromisos adquiridos se ve recompensada en los mercados internacionales, ya que en el momento en que el país emite valores en dichos mercados, la colocación de éstos es más fácil y rápida.

CRITICA:

Claro, la clásica función legal de agente financiero.

Esas mismas funciones de agente las puede realizar cualquier banco de inversión o casa de bolsa local o internacional a descuerto con tarifas pactadas y competitivas en el mercado financiero nacional ó internacional. El Estado salvadoreño no necesita un banco central para esas operaciones de pago, emisión ó cobro de instrumentos financieros, solo necesita a una entidad comisionista. 

SERVICIO A LOS IMPORTADORES Y EXPORTADORES.

El Centro de Trámites de Importaciones y Exportaciones, CIEX El Salvador, integró al servicio tramites de comercio exterior a los exportadores e importadores, en un solo local en el Banco Central, a partir del 14 de febrero de 2011.  Es la unidad que brinda información y provee servicios de autorización  para los exportadores e importadores salvadoreños, con sistemas confiables y eficientes, que les ayudan a ser competitivos, especialmente a partir de la entrada en vigencia de los tratados de libre comercio y de la apertura comercial experimentada en los últimos años.

Dentro del servicio a los exportadores, los  documentos, certificaciones, visados de productos y certificados de origen son extendidos por CIEX, que se ha transformado en el gran facilitador y aliado técnico de cientos de pequeños, medianos y grandes exportadores. Por otra parte, se está trabajando para brindar igual servicio a los importadores, a mediano plazo.

CRITICA:

CIEX El Salvador puede pasar a formar parte como una oficina descentralizada del Ministerio de Economía en lugar de darle su administración al BCR, ya que por razón de que el CIEX tiene relación directa con la economía salvadoreña, la gestion de un banco central sobre dicha oficina se ve incorrectamente ubicada. 

GESTION DE RESERVAS INTERNACIONALES.

El Banco Central administra las Reservas Internacionales y tiene el reto de obtener niveles de rentabilidad que le permitan preservar o incrementar su valor, con inversiones en el exterior que aseguren alta disponibilidad y con una política de inversiones que limita los riesgos.

CRITICA:

Por supuesto el BCR no sería un banco de reserva, si no administrara las reservas de El Salvador.

¿Pero vale la pena que el BCR mantenga esa administración cuando los resultados de su administración de reservas y resultado de rentabilidad sobre las mismas han sido tan mediocres?.

Desde que se le dió la administración de las reservas del país al BCR, éste no ha tenido otra politica de inversión que no sea la de invertir las reservas en bonos del tesoro de Estados Unidos o deuda de otros paises, y alguna que otra timida operación en el mercado de los commodities, especialmente en metales como el oro.

Vease el detalle de la operación sobre venta de reservas de oro en el 2015:

http://www.bcr.gob.sv/bcrsite/uploaded/content/category/1642576007.pdf

En ese informe se concluye que fue una "decisión prudencial" vender las reservas de oro a un precio de $1,110.00 por onza troy. 

¿Y por que no se vendió el oro antes en el 2014 cuando la onza andaba por los $1,525.00, y se hubieran comprado contratos put sobre opciones de oro aprovechando su bajada tal como se menciona en ese informe?.  

¿Acaso no habian analistas tecnicos y fundamentales en el BCR?. ¿No cuenta el BCR con una terminal Bloomberg de $5,000.00 mensuales con data, para monitorear los instrumentos financieros de los mercados internacionales? ¿Por qué esa falla de analisis?.

Definitivamente debe crearse un "Fondo de Administración de Reservas Internacionales" que siga y ejecute operaciones de inversión de las reservas siguiendo los resultados de los grandes fondos de cobertura o hedge funds conservadores, bajo la supervisión del Ministerio de Economía por supuesto.

Cabe mencionar que el BCR como institución pública de crédito, su presupuesto no pasa por la aprobación de la Asamblea Legislativa, según lo dispone el Art. 227 inciso 4 de la Constitución de la República, lo que puede prestarse a irregularidades en su gestión administrativa, pues puede recetarse los fondos que considere convenientes para su funcionamieno sin darle cuentas a nadie de su justificación.

En conclusión, el BCR no tiene funciones que den razón de su existir, y debe desaparecer como institución gubernamental, pues no solo es un elefante blanco que no aporta nada a la gestión gubernamental salvadoreña, sino que es un lastre para dicha gestión.

TIPOS DE PROPIEDAD INMUEBLE QUE EXISTEN EN EL SALVADOR.

TIPOS DE PROPIEDAD INMUEBLE QUE EXISTEN EN EL SALVADOR. (SI COMPRAS UNA PROPIEDAD INMUEBLE EN EL SALVADOR, ¿SABES QUE TIPO DE PROPIEDAD TIENES?).

Pareciera que esa pregunta esta demás, pero ¿acaso en El Salvador hay diferentes tipos de propiedad raíz?. Por supuesto que sí.

El problema es que los propietarios de inmuebles en El Salvador, los notarios salvadoreños, los registradores de la propiedad raíz e hipotecas, y en general las instituciones, y los funcionarios públicos y privados, confunden las diferentes clases de propiedad inmobiliaria que existen, y las tratan como si fueran una misma; lo cual los lleva a cometen errores y desaciertos jurídicos, que en el peor de los casos traen aparejados objeto ilícito, provocando la nulidad absoluta del acto en el instrumento otorgado.

Lo más triste de lo anterior, es que en muchos casos nadie se da cuenta de ello, y hacen que el tráfico inmobiliario salvadoreño se desarrolle dentro de un marco de ilegalidad, pero con aparente cumplimiento de las normas jurídicas.

Por ello, y para no caer en ilegalidades, es importante conocer las diversas clases de regímenes de propiedad inmobiliaria que existen en El Salvador, y que están establecidos en las leyes respectivas.

No nos detendremos a analizar el fundamento doctrinario de cada clase de propiedad raíz, pues sería un trabajo fuera del alcance de este artículo por cuestiones de espacio y tiempo; pero en su lugar citaremos el fundamento legal sobre el cual descansa la existencia de cada régimen inmobiliario.

Primeramente diremos que en El Salvador existen 3 tipos de propiedad raíz o bienes inmuebles: 1) La propiedad común; 2) La propiedad bajo régimen de condominio; y 3) La propiedad bajo el régimen de reforma agraria o propiedad agraria.

Pero antes de entrar al análisis legal de cada uno de esos tipos de propiedad, es necesario hacer una digresión sobre el concepto de propiedad que tiene la Constitución de la República de El Salvador.

Dice el Art.103 inciso 1 de la Constitución antes aludida: "Se reconoce y garantiza el derecho a la propiedad privada en función social".

Bueno aquí viene un problema: ¿A qué se refiere el constituyente salvadoreño con las palabras "propiedad privada en función social"?.

Desde épocas inmemoriales los sistema de producción comenzando con el agrícola en la Mesopotamia de hace 5,000 años antes de Cristo, pasando por la revolución industrial del siglo XIX en Inglaterra, hasta llegar al "boom de la informática" de finales del siglo XX, la propiedad sea mueble, inmueble o intelectual se le ha tratado de dar un rostro de "social", a modo de incluir los intereses y bienestar de la sociedad en general, pero como ese concepto es tan difuso, no se sabe con claridad que debe entenderse cuando se reconoce a: "la propiedad privada en función social".

Como no vamos a resolver ese problema en este artículo, diremos simplemente que la función social es aquella actividad o función encaminada a lograr el establecimiento y cumplimiento del estado de derecho basado en principios constitucionales; en otras palabras, hay función social cuando el destino de la propiedad se ajusta a los preceptos constitucionales.

Así las cosas, la definición anterior nos permite inferir que existen diversos tipos de propiedad inmueble, puesto que nuestra Constitución reconoce la libertad de disposición de bienes, y a modo de ejemplo, tenemos el caso de la propiedad común, la propiedad bajo régimen de condominio, y por supuesto la producción agrícola bajo el régimen de reforma agraria.

Hecho el anterior acotamiento, volvamos a los tipos de propiedad que existen en El Salvador:

1) LA PROPIEDAD COMÚN.

Su fundamento legal esta en el Art. 568 del Código Civil de El Salvador que dice: “Se llama dominio ó propiedad el derecho de poseer exclusivamente una cosa y gozar y disponer de ella, sin más limitaciones que las establecidas por la ley o por la voluntad del propietario”.

Este tipo de propiedad se enmarca dentro del concepto clásico romanista de propiedad que en los siglos XIX, y XX, juristas como Planiol, Duguit, Ripert, Claro Solar, y por supuesto Andrés Bello proclamaron como el “uso, goce y abuso de la cosa”; es decir, un concepto de disposición casi absoluto de la propiedad inmueble, limitado solamente por la ley, y la voluntad de las partes.

Aquí no encontramos problema alguno de disposición del inmueble, pues priva el interés particular del propietario siempre y cuando no afecte derechos ajenos o de terceros, es una libertad casi absoluta del derecho de propiedad.

Para un Registrador de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador es sumamente fácil inscribir o darle publicidad formal a esta forma de propiedad inmueble, pues solo bastará que el notario cumpla con el Art.32 de la Ley de Notariado, Art.688 Código Civil, y Art.62 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, para que se inscriba el instrumento público respectivo.

2) LA PROPIEDAD BAJO RÉGIMEN DE CONDOMINIO.

Como sabemos el condominio es una figura que se ubica dentro de las formas del cuasicontrato de comunidad, y la definición de comunidad la tenemos en el Art. 2055 del Código Civil antes mencionado, que establece: “La comunidad de una cosa universal o singular, entre dos o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato”.

Por lo anterior, decimos que en El Salvador existen 3 especies del cuasicontrato de comunidad: La herencia, la proindivisión ó copropiedad, y el condominio.

Resulta que el condominio tiene su propia regulación especial, lo cual esta claramente definido en el Art.1 de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamentos de El Salvador, que literalmente dice: “Los diversos pisos de un edificio, los apartamientos en que se divide cada piso y los apartamientos de un edificio de una sola planta, siempre que sean independientes y tengan salida directa a la vía pública o a un espacio común que conduzca a dicha vía, podrán pertenecer a distintas personas, de conformidad a las disposiciones de la presente ley”.

En este tipo de propiedad encontramos, a su vez 2 clases de propiedades que componen el régimen de condominio: La propiedad privativa, que generalmente se compone de las unidades habitacionales, de las cuales su propietario puede disponer libremente,  y la propiedad común que suelen ser áreas de libre acceso para los residentes como zonas verdes, parques, escaleras, pasillos, sendas, etc., que no son de libre disposición para los propietarios, pues esta sujeta a una proindivisión forzosa junto con todo el régimen legal.

Lo anterior lo dice expresamente el Art.38 de la ley última citada: “La proindivisión que establece esta ley es forzosa, no pudiendo los propietarios otorgar estipulaciones por las que se le ponga fin, ni obtener la división judicialmente..”. 

Una vez establecido e inscrito en el registro el régimen de condominio no puede modificarse, bien sea sacando una parte o un inmueble del cual forma parte en el régimen fuera de éste, o bien, introducir otro inmueble dentro del régimen; y la única causa de extinción de un condominio es la destrucción parcial o total de su estructura con la subsiguiente venta del terreno que ocupaba.

Como se ve, la característica de este tipo de propiedad es su proindivisión forzosa por ley, y la existencia de cosas comunes y privativas sujetas a un régimen administrativo de los propietarios.

3) LA PROPIEDAD BAJO RÉGIMEN DE REFORMA AGRARIA.

La característica de este tipo de propiedad es su especial fundamento constitucional, basado en el Art.105 inciso 3, parte final de la Constitución de la República de El Salvador que básicamente dice: “La tierra propiedad de las asociaciones cooperativas, comunales campesinas y beneficiarios de la Reforma Agraria estará sujeta a un régimen especial”.

Si bien, el régimen de reforma agraria es reconocido en la Constitución, éste ya existía desde 1980 con la creación de la Ley Básica de la Reforma Agraria, en cuyo Art. 2 define lo que debe entenderse por reforma agraria: “..se entenderá por reforma agraria la transformación de la estructura agraria del país y la incorporación de su población rural al desarrollo económico, social y político de la nación, mediante la sustitución del sistema latifundista por un sistema justo de propiedad, tenencia y explotación de la tierra, basada en la equitativa distribución de la misma, la adecuada organización del crédito y la asistencia integral para los productores del campo a fin de que la tierra constituya para el hombre que la trabaja, base de su estabilidad económica, fundamento de su progresivo bienestar social y garantía de su libertad y dignidad”.

Dicho en otras palabras con la reforma agraria lo que se quiere es:

    1) Cambiar la estructura agraria, se pasa de un latifundio a un cooperativismo y/o minifundio (parcelas individuales) productivo;

    2)    Incorporar a la población rural al desarrollo productivo de la tierra;

    3)    Asistir integralmente a los productores del campo en sus actividades; y

    4)    Que la explotación de la tierra sea la base de la estabilidad económica para el trabajador del campo.

 A fin de desarrollar el Art. 105 inciso 3, parte final de la Constitución antes citado, en 1996 se promulga la Ley del Régimen Especial de la Tierra en Propiedad de las Asociaciones Cooperativas, Comunales y Comunitarias Campesinas y Beneficiarios de la Reforma Agraria, en cuyo Art. 1 dispone:

“La presente ley tiene por objeto establecer el régimen especial a que se refiere el inciso tercero del Art. 105 de la Constitución, consolidando el Proceso de Reforma Agraria y garantizando la seguridad jurídica en la propiedad de la tierra”.

Luego en el Art.8 inciso 4 de la ley últimamente relacionada, en la parte relativa a las transferencias de la propiedad, dice que ésta solo se podrá hacer a campesinos sin tierra, colonos de fincas agrícolas, socios cooperativistas, y beneficiarios de la reforma agraria.

La propiedad bajo el régimen de reforma agraria presenta dos características muy diferentes de los tipos de propiedad antes indicados:

1)    El destino de la propiedad no puede ser otro que el de la producción agrícola; y

2)  Solo pueden ser titulares del derecho, para este tipo de propiedad, los productores agrícolas, es decir, los campesinos sin tierra, los colonos de fincas agrícolas, los socios cooperativistas, y los beneficiarios de la reforma agraria.

Como se puede observar, es muy importante que todo notario salvadoreño entienda, y comprenda las diferencias entre los tipos de propiedades inmuebles antes señaladas, ya que su desconocimiento producirá verdaderos problemas de desorden e inseguridad jurídica en el tráfico inmobiliario salvadoreño.

Finalmente, ¿cómo saber cuándo se está en presencia de un tipo de propiedad especifico?. 

Por su antecedente registral inmobiliario, al cual todo notario salvadoreño tiene la obligación de verificar, según lo ordena el Art. 60 inciso 1 de la Ley Relativa a las Tarifas y Otras Disposiciones Administrativas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

¿SE DEBE RESPETAR O NO EL REGIMEN DE PROPIEDAD DE LA REFORMA AGRARIA EN EL SALVADOR?

Desde 1980 la reforma agraria es un REGÍMEN ESPECIAL DE PROPIEDAD, es decir, un tipo de propiedad diferente, cuyas características están definidas y establecidas en los Arts. 1 y 2 de La Ley Básica de la Reforma Agraria, y su regulación convencional se encuentra en la Ley del Regimen Especial de la Tierra en Propiedad de las Asociaciones Cooperativas, Comunitarias y Campesinas y Beneficiarios de la Reforma Agraria; sus principales características son:

a)    LA PROPIEDAD EN ESTE REGIMEN TIENE UN DESTINO FORZOSO: La producción agrícola vinculada al bienestar del productor del campo; y

b)    LOS TITULARES DE PROPIEDAD EN EL REGIMEN DEBEN SER PRODUCTORES DEL CAMPO: Campesinos sin tierra, colonos de fincas agrícolas, socios cooperativistas, y beneficiarios de la reforma agraria señalados antes por Finata, ahora por ISTA.

ESTE REGIMEN TENÍA Y TIENE QUE SER RESPETADO DESDE 1980, AUNQUE LUEGO FUE ELEVADO A RANGO CONSTITUCIONAL POR EL ART.105 incisos 1 y 3 DE LA CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA EN 1983.

SE SUPONE QUE LAS INSTITUCIONES COMO Finata ahora ISTA, Ministerio de Agricultura y Ganadería, Ministerio de Medio Ambiente, Centro de Tecnología Agropecuaria, INSAFOCOOP, BFA, Banco de Tierras ahora BANDESAL, y por supuesto TODOS los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas RESPETARIAN, Y HARIAN RESPETAR EL REGIMEN AGRARIO DE PROPIEDAD ESTABLECIDO, siéndo responsables de su cumplimiento los títulares de cada una de esas entidades, tal como lo prescribe el Art. 235 de la Constitución de la República.      

Pero resulta que ninguna de esas instituciones ha respetado el régimen de propiedad aludido…

¿Entonces como nadie respetó el régimen, se volvió propiedad común en donde se puede usar, gozar y abusar de la propiedad raíz como dice el Art.568 del Código Civil?.

FALSO!!.

El antecedente registral QUE DICE que la propiedad agraria se origina por expropiación, por traspaso, por adjudicación, por donación, por venta, etc, etc, a favor de Finata/Ista, es el que establece el régimen… PERO DIGAMOS que de repente la propiedad fue transferida a personas que no son campesinos o cooperativistas… Y SOLO POR ESE SIMPLE HECHO… surge la creencia de que..  ya no está afectada por el régimen de  reforma agraria ó se vuelve un derecho diferente..!!.

Otra vez FALSO.

El elemento encontrado aquí es que el antecedente registral donde se origina el régimen agrario o transferencia de propiedad a favor de Finata/ISTA… DEBE DE RESPETARSE INDEPENDIENTEMENTE DEL TRACTO SUCESIVO QUE HAYA OCURRIDO CON POSTERIORIDAD A 1980, PUES EL REGIMEN SE MANTIENE, Y SOLO SE EXTINGUE POR RESOLUCIÓN JUDICIAL, y no por resolución de Ista o acto de particulares (Art.2 Ley del Régimen Especial de la Tierra en Propiedad de las Asociaciones Cooperativas, Comunitarias y Campesinas y Beneficiarios de la Reforma Agraria).

El problema no es de aplicación de ley, antes o después de la reforma de la Ley última citada el 20 de marzo del 2014; sino que se trata de reconocer y respetar el régimen de propiedad agraria señalado desde su creación.

Veamos el siguiente caso: En 2005 la Financiera Nacional de Tierra Agricolas (FINATA), ahora llamado el Instituto Salvadoreño de Transfomación Agraria (ISTA) le transfieren a título de venta en propiedad a una Asociación Cooperativa Agropecuaria un inmueble de 7 hectareas o 70,000 metros cuadrados con vocación agrícola.

En el 2006, la Asociación Cooperativa Agropecuaria vende a su vez en propiedad a título de compraventa a uno de sus asociados, el inmueble antes mencionado a un precio de mil dolares.

Si partieramos de los supuestos de las leyes antes citadas, entenderiamos que la propiedad transferida tiene como destino la producción agrícola, y su único dueño no puede ser otro que un productor del campo, sea campesino sin tierra, colono de finca agrícola, asociado de una asociación cooperativa, o un beneficiario directo de la reforma agraria designado por Finata/Ista.

Pero resulta, volviendo al caso expuesto, que este asociado cooperativista, no tiene intención de hacer producir la tierra, es más, ISTA no le dijo nada a la cooperativa sobre la obligación legal de hacer producir la propiedad, ni la cooperativa tampoco le dijo nada a su asociado de tal obligación de hacer producir la tierra.

Entonces dice el asociado: "Voy a especular con la tierra que me han dado, o la voy a parcelar para venderla y sacarle un 500% del valor por la que pague por ella; pero lo que menos voy hacer es trabajarla para la producción del país, porque no me interesa trabajar la tierra, lo que quiero es dinero de inmediato".

Asi que en el 2007, viene el asociado cooperativista, y contacta a una constructora de casas y le vende el inmueble de 70,000 metros cuadrados por 20,000 dolares.

Luego en el 2008, viene la constructora, y construye en el inmueble que se le vendio 7,000 casas de lujo para personas con gran capacidad de compra, para venderlas a un precio de 50,000.00 dolares cada casa.

Y logicamente a continuación, la constructora transfiere la propiedad del inmueble, ahora convertido en 7,000 casas, a personas particulares ricas, que obviamente no son productores agricolas, como establece la ley.

Ahora bien, ¿COMO QUEDA EL REGIMEN DE PROPIEDAD AGRARIA CON ESTE CASO DONDE LA PROPIEDAD NO SE DESTINO PARA PRODUCCIÓN AGRICOLA SINO PARA USO HABITACIONAL Y LOS DUEÑOS ACTUALES NO SON PRODUCTORES AGRICOLAS?.

¿DESAPARECE EL REGIMEN DE PROPIEDAD AGRARIA?. No, ya dijimos que no, veamos el porque, y la condición jurdídica de esos inmuebles que no se destinaron para la producción de la tierra.

Es de sobra conocido en El Salvador, que la reforma agraria o el régimen de propiedad agraria es una figura de orden público, y que por lo tanto esta figura pertenece a la esfera del derecho público salvadoreño.

Dice el Art. 1333 inciso 1 del Código Civil: "Hay objeto ilícito en todo lo que contraviene al derecho público salvadoreño". 

En tal sentido decimos que todo acto juridico de venta de inmueble en contravención a los supuestos legales del régimen de reforma agraria conlleva objeto ilícito.

Muy bien, ¿pero que es lo que produce el objeto ilícito en todo acto jurídico, de acuerdo a la legislación salvadoreña?, la respuesta es NULIDAD MATERIAL ABSOLUTA DEL ACTO. 

Así lo dice en lo pertinente, el Art. 1552 inciso 1 del Código Civil: "La nulidad producida por un objeto o causa ilícita... son nulidades absolutas".

¿Y cual es la sanción de la nulidad material absoluta?. 

La inexistencia del acto, es decir, el acto otorgado no es valido este inscrito o no en el registro inmobiliario.

Entonces, ¿cual es la situación jurídica de los actos de transferencia del inmueble, posteriores a la venta que hace el asociado cooperativista a las personas que no son campesinos sin tierra, colonos, coopertivistas o beneficiarios de la reforma agraria?. 

Que todos son actos absolutamente nulos e inoponibles esten inscritos o no en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

Lo anterior nos lleva a otra situación, si las nulidades deben declararse de oficio por un juez, ¿a quien favorece que se declare la nulidad absoluta de un acto de transferencia a una persona que no es productor agricola, y que no utiliza la propiedad agraria para la producción agricola?.

En primer lugar, sería ISTA la entidad interesada, porque eso significaría la devolución de la propiedad para encausarla al destino que tiene según el régimen agrario, y transferirla a las personas que señala la ley que son las únicas que pueden adquirir este tipo de propiedad.

En segundo lugar, sería el Ministerio de Agricultura, Centro de Tecnología Agropecuaria, Ministerio de Medio Ambiente, entre otras entidades, por cuestiones de politica agraria.

Pero, ¿como quedan las propiedades que siendo de vocación agricola, no se les dio ese destino, sino que actualmente son nucleos habitacionales?.

Bueno, que los actos por los cuales se les transfirio la propiedad a sus actuales dueños que no son productores agricolas, siguen siendo actos nulos absolutamente.

La unica forma de regularizar esa situación es aplicando el Art.2 de la Ley del Regimen Especial de la Tierra en Propiedad de las Asociaciones Cooperativas, Comunitarias y Campesinas y Beneficiarios de la Reforma Agraria, ó en el extremo de los casos, la Asamblea Legislativa deberá emitir un decreto legislativo que extinga el régimen de propiedad agraria sobre los inmuebles con vocación agricola que actualmente son nucleos habitacionales.

Obviamente con identificación por parte de ISTA de esos inmuebles que actualmente son lotificaciones, parcelaciones, colonias o residenciales habitacionales.

El problema sobre este tema es, HACERLES ENTENDER a los notarios, los particulares, las oficinas de gobierno, los registradores de la propiedad raíz, y los beneficiarios de la reforma agraria que deben respetar el régimen de propiedad agraria y sus características, a partir de su afectación por parte de Finata / Ista, según su antecedente registral, PORQUE ES DESDE AHÍ QUE NACE EL REGIMEN PARA EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

En conclusión, este régimen tenía, y tiene que respetarse POR TODOS desde 1980, NO desde 1991, ni desde 1996 o 2014, y con mucha más razón debe respetarse por ISTA, y el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, debiendo vigilarse dicho régimen por el primero mencionado.

LA HIPOTECA DE PORCIÓN: UNA GARANTIA INEXISTENTE E INOPONIBLE SOBRE UN DERECHO DE PROPIEDAD INMUEBLE TAMBIÉN INEXISTENTE E INOPONIBLE?

La primera vez que escuche la expresión "hipoteca de porción" en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas fue en el año 2002, y pensé que se trataba de una broma de mal gusto.

¿A quién rayos se le va a ocurrir "porcionar" o segregar una hipoteca, si por definición una hipoteca es indivisible, y sabemos que lo que se segrega solamente son los derechos de propiedad inmobiliaria, y no de hipoteca?.

Que una hipoteca sigue o es accesoria a un derecho de propiedad inmueble definido por un acto de segregación, eso es otra cosa; pero ¿a qué clase de mente retorcida se le ocurriría semejante aberración jurídica de sacarse una garantía hipotecaria sobre una porción de inmueble que se dibuja dentro de un inmueble mayor?, me dije en mis adentros.

Bueno, me equivoque, se le ocurrió al entonces director ejecutivo del Centro Nacional de Registros de El Salvador (CNR) de ese año, y no fue precisamente por inspiración propia; esa figura fue concebida por una sugerencia de los abogados de un banco que existía por esa época en El Salvador, y que se llamaba Banco Ahorromet.

La base legal de esa zafia idea, fíjese bien “legal” según el CNR, pero sacada de un “reglamento”, es el Art. 62, letra f) párrafo 3 del Capítulo VI, titulado “De las Inscripciones en el Registro de la Propiedad Inmueble” del REGLAMENTO de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador, que literalmente dice: 

“Para que los documentos puedan ser inscritos en el Registro, deberán cumplir con los siguientes requisitos: ...f) Contener la descripción del inmueble objeto del acto o contrato. En caso de desmembraciones, relacionar el inmueble general y describir totalmente los inmuebles segregados y el resto”… Inciso 3: “En las hipotecas sobre porciones de un inmueble, describir la porción hipotecada, así como el resto de la finca libre de gravamen”.

La primera pregunta que se nos viene a la mente es: ¿Qué tienen que ver los requisitos de los documentos para ser inscritos, con la figura de hipoteca?.

Y suponiendo que el artículo del reglamento tuviera fuerza de ley, como nos quiere hacer creer el CNR, ¿acaso no se está refiriendo a una hipoteca SOBRE porciones de un inmueble que ha sido desmembrado?.

Es interesante hacer notar que el artículo transcrito SE REFIERE a las “hipotecas sobre porciones de un inmueble”, y NO SE REFIERE a “Hipotecas de porciones de inmuebles”.   ¿Cual es la diferencia?. En las primeras cada porción del inmueble tiene su propia matricula o antecedente de conformidad al Art.7 de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas; pero en las segundas, no existe ninguna matricula sino que se trata de porciones ubicadas catastralmente.

Comentaremos como beneficia a un banco la hipoteca de porción al final de este artículo, ya que la idea era aparentar una mayor intermediación financiera en el mercado salvadoreño, aunque sus garantías fueran inexistentes o inoponibles a terceros.

Para el análisis de la "hipoteca de porción", primeramente hay que comprender el derecho de propiedad o dominio, y el derecho de hipoteca.

No vamos a entrar al análisis completo de tales figuras, ya que para eso existen libros de derecho civil; sino que simplemente analizaremos de manera sencilla que se entiende por derecho de propiedad inmueble, y por derecho de hipoteca, y cuando se entiende que es oponible uno u otro, frente a terceros de conformidad a la legislación vigente salvadoreña.

¿CUANDO EXISTE O ADQUIERO UN DERECHO DE PROPIEDAD INMUEBLE?.

No vamos a citar a los grandes tratadistas sobre la propiedad como Dugüit, Planiol, Ripert, Bello, etc. Porque eso sería muy extensivo, nos limitaremos a las definiciones básicas del Código Civil de El Salvador, que recoge la teoría clásica del derecho civil en el sistema romano germánico ó derecho escrito positivo.

Dice el Art. 568 del Código Civil: "Se llama dominio o propiedad el derecho de poseer exclusivamente una cosa y gozar y disponer de ella, sin más limitaciones que las establecidas por la ley o por la voluntad del propietario".

Y para el caso que nos ocupa, esa cosa se llama bien inmueble o bien raíz. Una definición fácil de entender, no?.

Mi derecho de propiedad lo adquiero ó existe porque la ley me lo concede, bien sea por vías como la titulación de inmuebles, subastas en procesos judiciales, o adjudicaciones en procesos de reforma agraria, entre otras vías.

También mi derecho de propiedad puede existir por la voluntad entre particulares, principalmente por la convención de voluntades, y esto se materializa bajo la forma de un contrato que trate sobre la adquisición o transferencia de un derecho de propiedad sobre un inmueble, contratos tales como la compraventa, donación, permuta, dación en pago, etc.

Lógicamente una vez que tengo mi derecho de propiedad sobre un inmueble adquirido y definido, lo voy a documentar bajo la forma de un instrumento público, que puede ser una escritura notarial, o documento emitido por autoridad pública.

Ahora viene el siguiente problema:

¿COMO VOY HACER OPONIBLE MI DERECHO PROPIEDAD INMUEBLE FRENTE A TERCEROS?.

En otras palabras, ¿cómo hago para que todo mundo se entere que soy propietario de un inmueble, y respeten mi condición de propietario y poseedor de ese inmueble?.

Bueno, para ese problema la ley ya tiene una solución, y es que todo derecho de propiedad inmobiliaria se va a "publicitar" por medio de un registro especializado en bienes inmuebles.

Dice el Art. 673 del Código Civil salvadoreño: "Se establece un Registro general de la propiedad inmueble de todo el Estado".

Es importante señalar que para el caso de El Salvador, se ha implementado un sistema de registro de inmuebles basado en el folio real del inmueble, que sustituye al antiguo sistema de folio personal que antes existía, y cuyo fundamento legal es la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

Lo anterior significa, de acuerdo al Art. 5 de esa ley, que el registro de los instrumentos de propiedad se realizará en razón de cada inmueble, y no de su propietario (lo que antes se llamaba folio personal), debiendo registrarse en forma unitaria todos los negocios jurídicos que se relacionen con un determinado inmueble.

Así pues, por cuestión de orden e identificación, el Art. 7 de la misma ley dice que: "Cada inmueble tendrá una sola matricula en el registro".

ENTIENDASE BIEN ESTO, cada inmueble está identificado por su matrícula, NO POR SU UBICACIÓN EN UN PLANO.

Por lo tanto, todos los actos o derechos que afecten un inmueble deben ampararse bajo la titularidad, y área del inmueble definida en la matricula, y no en porciones del inmueble.

Consecuentemente, si se quiere afectar UNA SOLA PORCIÓN o área con un derecho de garantía, esa área debe tener su propia matricula por la vía de segregación, o desmembración del inmueble mayor de donde proviene, para efectos de identificación y afectación del derecho de propiedad.

Dicho más concretamente, toda porción, o área de inmueble que quiera afectarse con una garantía real, debe tener su propia matricula, pues toda garantía es accesoria a un derecho de propiedad, y el derecho de propiedad en la legislación salvadoreña se identifica por medio de una matrícula registral.

Ahora pasemos al tema de la hipoteca.

¿CUANDO EXISTE UN DERECHO DE HIPOTECA SOBRE INMUEBLE?.

Otra vez diremos que no entraremos al entramado de la figura, pues es muy extensa para tratarla en este artículo.

Nuevamente nos iremos a la definición del Código Civil salvadoreño.

Dice el Art. 2157 inciso 1 de dicho Código: “La hipoteca es un derecho constituido sobre inmuebles a favor de un acreedor para la seguridad de su crédito, sin que por eso dejen aquellos (los inmuebles) de permanecer en poder del deudor”.

Aclarando lo subrayado, dice en lo pertinente, el Art. 2167 del mismo Código: “La hipoteca no podrá tener lugar sino sobre bienes raíces que se posean en propiedad…”.

Y ya hemos explicado que los UNICOS BIENES RAICES QUE SE PUEDEN POSEER EN PROPIEDAD son lo que unitariamente tienen su matrícula de identificación inscrita en el Registro, porque así lo dicen los Arts.5 y 7 de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

Fácil no?, un deudor quiere garantizar una deuda a su acreedor, la garantía la constituye sobre un inmueble de su propiedad con su matrícula registral unitaria para asegurar el crédito, mutuo o préstamo de su acreedor, y a ésto es lo que llamamos hipoteca.

La hipoteca existe desde el momento que es otorgada en escritura pública, e inscrita en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. Así lo dicen los Arts.2159 y 2160 del Código Civil.

Y dicho sea de paso, la hipoteca toda la vida, va a ser accesoria al derecho de propiedad.

Ahora analicemos brevemente una característica de la hipoteca que el CNR, los Registradores de la propiedad, los notarios, y los particulares en El Salvador, no logran comprender: La indivisibilidad de la hipoteca.

LA INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA, Y LA IDENTIFICACIÓN UNITARIA DE LOS INMUEBLES DE LOS ARTS. 5 y 7 DE LA LEY DE REESTRUCTURACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS, IMPIDEN QUE LA HIPOTECA SE “PORCIONE”.

En efecto, dice el Art. 2158 del Código Civil salvadoreño: “La hipoteca es indivisible. En consecuencia, cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas (refiriéndonos de las cosas), son obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella".

Dicho de otra forma, la hipoteca no se puede dividir, pero el crédito sí, por eso la hipoteca no se cancelará hasta que no se cancele completamente el crédito.

Veamos un ejemplo de los que siempre pasan en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador.

El notario Armando Lios, otorga una escritura de hipoteca, en donde la deudora es la señora Dolores de Cabezas, y los acreedores son el Banco Usural, S.A, Banco Prestamas, S.A, Banco Dineral, S.A, Banco Anatocimal, S.A, y Banco Buenazo, S.A. Los acreedores le prestan a la deudora la increíble suma de US$1,000.00.

Como Armando Lios es uno de esos notarios buenos (para nada); a este tipo se le ocurre señalar en la escritura lo siguiente: “La hipoteca constituida se distribuye de la siguiente forma: Para Banco Usural 20%; Para Banco Prestamas 20%; Para Banco Dineral 20%; Para Banco Anatocimal 20%; y para Banco Buenazo 20%.

¿Es correcto lo que ha estipulado el notario Armando Lios en la escritura?.

Por supuesto que no!. La Sra. Dolores de Cabezas no debió haber contratado a este tipo.  La hipoteca no se puede dividir como dice la ley, y mucho menos en porcentajes.

¿Y la deuda se puede dividir?. Eso sí, porque la misma ley lo permite. Y si hablamos de una deuda de US$1,000.00, su 20% sería US$200.00.

Lo que debió haber establecido el notario es que la distribución en porcentajes es del crédito o deuda, no de la hipoteca.

¿QUE PASA CUANDO SE TIENE UNA DISTRIBUCIÓN DE PORCENTAJES EN UNA PROINDIVISIÓN DENTRO DE UN INMUEBLE?, ¿CADA PROPIETARIO PUEDE HIPOTECAR SU DERECHO?.

Claro que sí, lo dice el Art.2166 del Código Civil salvadoreño.

Si son 5 dueños para un 100%, cada uno puede hipotecar su 20% respectivo.

Pero hay que recordar que estamos hablando del derecho de propiedad en proindivisión, no estamos hablando de la proindivisión de la hipoteca que no admite la ley.

Volvamos al caso de la hipoteca de porción.

¿DADO LO ESTABLECIDO EN EL ORDENAMIENTO JURÍDICO SALVADOREÑO, PUEDE EXISTIR LA HIPOTECA DE PORCIÓN Y SER OPONIBLE ANTE TERCEROS?.

Por supuesto que no, salvo que el legislador salvadoreño derogue todo el capítulo de la hipoteca en el Código Civil.

La existencia y oponibilidad de toda hipoteca depende de su otorgamiento en escritura pública y su inscripción en el Registro respectivo. Así lo dicen los Arts. 2159 y 2160 Código Civil.

Si lo anterior es así, significa que el derecho de propiedad raíz al cual accedería la hipoteca de porción debe estar siempre determinado registralmente, NUNCA ubicado o dibujado en un plano catastral.

No se puede decir que de un inmueble mayor, se dibuja o ubica una porción de ese mismo inmueble sin matrícula registral unitaria, y que esa porción sobre la que se quiere hacer recaer el derecho de hipoteca corresponde a la misma matrícula del inmueble mayor, pues es burlar los Arts. 5 y 7 de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

Un inmueble porcionado puede originarse de otro inmuble mayor por medio de una segregación o desmembración del mismo, pero nunca de una constitución de hipoteca que es un acto de garantía, y no de propiedad.

Esa ilegal práctica es llevada a cabo no solo por algunos notarios salvadoreños, sino que también por el CNR, los registradores, los jueces de lo mercantil y civil, y los bancos del sistema financiero salvadoreño.

Y hablando de bancos, como dijimos al principio, la hipoteca de porción surge como una estrategia de los bancos del sistema financiero salvadoreño para burlar los controles que la Superintendencia del Sistema Financiero impone sobre ellos en materia de créditos colocados en el mercado.

¿Que ventajas saca un banco con la hipoteca de porción?.

1) Aumenta su cartera de créditos colocados en el mercado financiero.

2) Dado que la hipoteca de porción aparenta ser una garantía real constituida, no es objetada por la superintendencia del sistema financiero.

3) Se pagan menos derechos de inscripción, ya que "no se hipoteca todo el inmueble".

4) Es más barato para el banco no cumplir con la ley, y pagar solamente por una ubicación catastral de la porción que le interesa como garantía, que por una segregación o desmembración de esa porción a la que se le generaría su respectiva matricula, por lo que su costo de registro sería mayor.

5) El banco tiene la cooperación del CNR, ya que por influencia de un banco el CNR creo la hipoteca de porción.

6) Aunque la hipoteca de porción no tiene una base legal, eso no le importa al banco, pues la figura se presta a ser manipulada.

En conclusión, por todo lo antes comentado, la hipoteca de porción es una garantía real con objeto ilicito de acuerdo al Art.1333 del Código Civil, lo cual conlleva la nulidad absoluta del acto, y por tanto su inexistencia de acuerdo al Art.1552 inciso 1 del mismo Código; además es inoponible a terceros por ser un derecho de propiedad inexistente, y también inoponible, pues se basa en una porción de inmueble sin matricula registral propia.