TIPOS DE PROPIEDAD INMUEBLE QUE EXISTEN EN EL SALVADOR.

TIPOS DE PROPIEDAD INMUEBLE QUE EXISTEN EN EL SALVADOR. (SI COMPRAS UNA PROPIEDAD INMUEBLE EN EL SALVADOR, ¿SABES QUE TIPO DE PROPIEDAD TIENES?).

Pareciera que esa pregunta esta demás, pero ¿acaso en El Salvador hay diferentes tipos de propiedad raíz?. Por supuesto que sí.

El problema es que los propietarios de inmuebles en El Salvador, los notarios salvadoreños, los registradores de la propiedad raíz e hipotecas, y en general las instituciones, y los funcionarios públicos y privados, confunden las diferentes clases de propiedad inmobiliaria que existen, y las tratan como si fueran una misma; lo cual los lleva a cometen errores y desaciertos jurídicos, que en el peor de los casos traen aparejados objeto ilícito, provocando la nulidad absoluta del acto en el instrumento otorgado.

Lo más triste de lo anterior, es que en muchos casos nadie se da cuenta de ello, y hacen que el tráfico inmobiliario salvadoreño se desarrolle dentro de un marco de ilegalidad, pero con aparente cumplimiento de las normas jurídicas.

Por ello, y para no caer en ilegalidades, es importante conocer las diversas clases de regímenes de propiedad inmobiliaria que existen en El Salvador, y que están establecidos en las leyes respectivas.

No nos detendremos a analizar el fundamento doctrinario de cada clase de propiedad raíz, pues sería un trabajo fuera del alcance de este artículo por cuestiones de espacio y tiempo; pero en su lugar citaremos el fundamento legal sobre el cual descansa la existencia de cada régimen inmobiliario.

Primeramente diremos que en El Salvador existen 3 tipos de propiedad raíz o bienes inmuebles: 1) La propiedad común; 2) La propiedad bajo régimen de condominio; y 3) La propiedad bajo el régimen de reforma agraria o propiedad agraria.

Pero antes de entrar al análisis legal de cada uno de esos tipos de propiedad, es necesario hacer una digresión sobre el concepto de propiedad que tiene la Constitución de la República de El Salvador.

Dice el Art.103 inciso 1 de la Constitución antes aludida: "Se reconoce y garantiza el derecho a la propiedad privada en función social".

Bueno aquí viene un problema: ¿A qué se refiere el constituyente salvadoreño con las palabras "propiedad privada en función social"?.

Desde épocas inmemoriales los sistema de producción comenzando con el agrícola en la Mesopotamia de hace 5,000 años antes de Cristo, pasando por la revolución industrial del siglo XIX en Inglaterra, hasta llegar al "boom de la informática" de finales del siglo XX, la propiedad sea mueble, inmueble o intelectual se le ha tratado de dar un rostro de "social", a modo de incluir los intereses y bienestar de la sociedad en general, pero como ese concepto es tan difuso, no se sabe con claridad que debe entenderse cuando se reconoce a: "la propiedad privada en función social".

Como no vamos a resolver ese problema en este artículo, diremos simplemente que la función social es aquella actividad o función encaminada a lograr el establecimiento y cumplimiento del estado de derecho basado en principios constitucionales; en otras palabras, hay función social cuando el destino de la propiedad se ajusta a los preceptos constitucionales.

Así las cosas, la definición anterior nos permite inferir que existen diversos tipos de propiedad inmueble, puesto que nuestra Constitución reconoce la libertad de disposición de bienes, y a modo de ejemplo, tenemos el caso de la propiedad común, la propiedad bajo régimen de condominio, y por supuesto la producción agrícola bajo el régimen de reforma agraria.

Hecho el anterior acotamiento, volvamos a los tipos de propiedad que existen en El Salvador:

1) LA PROPIEDAD COMÚN.

Su fundamento legal esta en el Art. 568 del Código Civil de El Salvador que dice: “Se llama dominio ó propiedad el derecho de poseer exclusivamente una cosa y gozar y disponer de ella, sin más limitaciones que las establecidas por la ley o por la voluntad del propietario”.

Este tipo de propiedad se enmarca dentro del concepto clásico romanista de propiedad que en los siglos XIX, y XX, juristas como Planiol, Duguit, Ripert, Claro Solar, y por supuesto Andrés Bello proclamaron como el “uso, goce y abuso de la cosa”; es decir, un concepto de disposición casi absoluto de la propiedad inmueble, limitado solamente por la ley, y la voluntad de las partes.

Aquí no encontramos problema alguno de disposición del inmueble, pues priva el interés particular del propietario siempre y cuando no afecte derechos ajenos o de terceros, es una libertad casi absoluta del derecho de propiedad.

Para un Registrador de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador es sumamente fácil inscribir o darle publicidad formal a esta forma de propiedad inmueble, pues solo bastará que el notario cumpla con el Art.32 de la Ley de Notariado, Art.688 Código Civil, y Art.62 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, para que se inscriba el instrumento público respectivo.

2) LA PROPIEDAD BAJO RÉGIMEN DE CONDOMINIO.

Como sabemos el condominio es una figura que se ubica dentro de las formas del cuasicontrato de comunidad, y la definición de comunidad la tenemos en el Art. 2055 del Código Civil antes mencionado, que establece: “La comunidad de una cosa universal o singular, entre dos o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato”.

Por lo anterior, decimos que en El Salvador existen 3 especies del cuasicontrato de comunidad: La herencia, la proindivisión ó copropiedad, y el condominio.

Resulta que el condominio tiene su propia regulación especial, lo cual esta claramente definido en el Art.1 de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamentos de El Salvador, que literalmente dice: “Los diversos pisos de un edificio, los apartamientos en que se divide cada piso y los apartamientos de un edificio de una sola planta, siempre que sean independientes y tengan salida directa a la vía pública o a un espacio común que conduzca a dicha vía, podrán pertenecer a distintas personas, de conformidad a las disposiciones de la presente ley”.

En este tipo de propiedad encontramos, a su vez 2 clases de propiedades que componen el régimen de condominio: La propiedad privativa, que generalmente se compone de las unidades habitacionales, de las cuales su propietario puede disponer libremente,  y la propiedad común que suelen ser áreas de libre acceso para los residentes como zonas verdes, parques, escaleras, pasillos, sendas, etc., que no son de libre disposición para los propietarios, pues esta sujeta a una proindivisión forzosa junto con todo el régimen legal.

Lo anterior lo dice expresamente el Art.38 de la ley última citada: “La proindivisión que establece esta ley es forzosa, no pudiendo los propietarios otorgar estipulaciones por las que se le ponga fin, ni obtener la división judicialmente..”. 

Una vez establecido e inscrito en el registro el régimen de condominio no puede modificarse, bien sea sacando una parte o un inmueble del cual forma parte en el régimen fuera de éste, o bien, introducir otro inmueble dentro del régimen; y la única causa de extinción de un condominio es la destrucción parcial o total de su estructura con la subsiguiente venta del terreno que ocupaba.

Como se ve, la característica de este tipo de propiedad es su proindivisión forzosa por ley, y la existencia de cosas comunes y privativas sujetas a un régimen administrativo de los propietarios.

3) LA PROPIEDAD BAJO RÉGIMEN DE REFORMA AGRARIA.

La característica de este tipo de propiedad es su especial fundamento constitucional, basado en el Art.105 inciso 3, parte final de la Constitución de la República de El Salvador que básicamente dice: “La tierra propiedad de las asociaciones cooperativas, comunales campesinas y beneficiarios de la Reforma Agraria estará sujeta a un régimen especial”.

Si bien, el régimen de reforma agraria es reconocido en la Constitución, éste ya existía desde 1980 con la creación de la Ley Básica de la Reforma Agraria, en cuyo Art. 2 define lo que debe entenderse por reforma agraria: “..se entenderá por reforma agraria la transformación de la estructura agraria del país y la incorporación de su población rural al desarrollo económico, social y político de la nación, mediante la sustitución del sistema latifundista por un sistema justo de propiedad, tenencia y explotación de la tierra, basada en la equitativa distribución de la misma, la adecuada organización del crédito y la asistencia integral para los productores del campo a fin de que la tierra constituya para el hombre que la trabaja, base de su estabilidad económica, fundamento de su progresivo bienestar social y garantía de su libertad y dignidad”.

Dicho en otras palabras con la reforma agraria lo que se quiere es:

    1) Cambiar la estructura agraria, se pasa de un latifundio a un cooperativismo y/o minifundio (parcelas individuales) productivo;

    2)    Incorporar a la población rural al desarrollo productivo de la tierra;

    3)    Asistir integralmente a los productores del campo en sus actividades; y

    4)    Que la explotación de la tierra sea la base de la estabilidad económica para el trabajador del campo.

 A fin de desarrollar el Art. 105 inciso 3, parte final de la Constitución antes citado, en 1996 se promulga la Ley del Régimen Especial de la Tierra en Propiedad de las Asociaciones Cooperativas, Comunales y Comunitarias Campesinas y Beneficiarios de la Reforma Agraria, en cuyo Art. 1 dispone:

“La presente ley tiene por objeto establecer el régimen especial a que se refiere el inciso tercero del Art. 105 de la Constitución, consolidando el Proceso de Reforma Agraria y garantizando la seguridad jurídica en la propiedad de la tierra”.

Luego en el Art.8 inciso 4 de la ley últimamente relacionada, en la parte relativa a las transferencias de la propiedad, dice que ésta solo se podrá hacer a campesinos sin tierra, colonos de fincas agrícolas, socios cooperativistas, y beneficiarios de la reforma agraria.

La propiedad bajo el régimen de reforma agraria presenta dos características muy diferentes de los tipos de propiedad antes indicados:

1)    El destino de la propiedad no puede ser otro que el de la producción agrícola; y

2)  Solo pueden ser titulares del derecho, para este tipo de propiedad, los productores agrícolas, es decir, los campesinos sin tierra, los colonos de fincas agrícolas, los socios cooperativistas, y los beneficiarios de la reforma agraria.

Como se puede observar, es muy importante que todo notario salvadoreño entienda, y comprenda las diferencias entre los tipos de propiedades inmuebles antes señaladas, ya que su desconocimiento producirá verdaderos problemas de desorden e inseguridad jurídica en el tráfico inmobiliario salvadoreño.

Finalmente, ¿cómo saber cuándo se está en presencia de un tipo de propiedad especifico?. 

Por su antecedente registral inmobiliario, al cual todo notario salvadoreño tiene la obligación de verificar, según lo ordena el Art. 60 inciso 1 de la Ley Relativa a las Tarifas y Otras Disposiciones Administrativas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.