LA HIPOTECA DE PORCIÓN: UNA GARANTIA INEXISTENTE E INOPONIBLE SOBRE UN DERECHO DE PROPIEDAD INMUEBLE TAMBIÉN INEXISTENTE E INOPONIBLE?

La primera vez que escuche la expresión "hipoteca de porción" en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas fue en el año 2002, y pensé que se trataba de una broma de mal gusto.

¿A quién rayos se le va a ocurrir "porcionar" o segregar una hipoteca, si por definición una hipoteca es indivisible, y sabemos que lo que se segrega solamente son los derechos de propiedad inmobiliaria, y no de hipoteca?.

Que una hipoteca sigue o es accesoria a un derecho de propiedad inmueble definido por un acto de segregación, eso es otra cosa; pero ¿a qué clase de mente retorcida se le ocurriría semejante aberración jurídica de sacarse una garantía hipotecaria sobre una porción de inmueble que se dibuja dentro de un inmueble mayor?, me dije en mis adentros.

Bueno, me equivoque, se le ocurrió al entonces director ejecutivo del Centro Nacional de Registros de El Salvador (CNR) de ese año, y no fue precisamente por inspiración propia; esa figura fue concebida por una sugerencia de los abogados de un banco que existía por esa época en El Salvador, y que se llamaba Banco Ahorromet.

La base legal de esa zafia idea, fíjese bien “legal” según el CNR, pero sacada de un “reglamento”, es el Art. 62, letra f) párrafo 3 del Capítulo VI, titulado “De las Inscripciones en el Registro de la Propiedad Inmueble” del REGLAMENTO de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador, que literalmente dice: 

“Para que los documentos puedan ser inscritos en el Registro, deberán cumplir con los siguientes requisitos: ...f) Contener la descripción del inmueble objeto del acto o contrato. En caso de desmembraciones, relacionar el inmueble general y describir totalmente los inmuebles segregados y el resto”… Inciso 3: “En las hipotecas sobre porciones de un inmueble, describir la porción hipotecada, así como el resto de la finca libre de gravamen”.

La primera pregunta que se nos viene a la mente es: ¿Qué tienen que ver los requisitos de los documentos para ser inscritos, con la figura de hipoteca?.

Y suponiendo que el artículo del reglamento tuviera fuerza de ley, como nos quiere hacer creer el CNR, ¿acaso no se está refiriendo a una hipoteca SOBRE porciones de un inmueble que ha sido desmembrado?.

Es interesante hacer notar que el artículo transcrito SE REFIERE a las “hipotecas sobre porciones de un inmueble”, y NO SE REFIERE a “Hipotecas de porciones de inmuebles”.   ¿Cual es la diferencia?. En las primeras cada porción del inmueble tiene su propia matricula o antecedente de conformidad al Art.7 de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas; pero en las segundas, no existe ninguna matricula sino que se trata de porciones ubicadas catastralmente.

Comentaremos como beneficia a un banco la hipoteca de porción al final de este artículo, ya que la idea era aparentar una mayor intermediación financiera en el mercado salvadoreño, aunque sus garantías fueran inexistentes o inoponibles a terceros.

Para el análisis de la "hipoteca de porción", primeramente hay que comprender el derecho de propiedad o dominio, y el derecho de hipoteca.

No vamos a entrar al análisis completo de tales figuras, ya que para eso existen libros de derecho civil; sino que simplemente analizaremos de manera sencilla que se entiende por derecho de propiedad inmueble, y por derecho de hipoteca, y cuando se entiende que es oponible uno u otro, frente a terceros de conformidad a la legislación vigente salvadoreña.

¿CUANDO EXISTE O ADQUIERO UN DERECHO DE PROPIEDAD INMUEBLE?.

No vamos a citar a los grandes tratadistas sobre la propiedad como Dugüit, Planiol, Ripert, Bello, etc. Porque eso sería muy extensivo, nos limitaremos a las definiciones básicas del Código Civil de El Salvador, que recoge la teoría clásica del derecho civil en el sistema romano germánico ó derecho escrito positivo.

Dice el Art. 568 del Código Civil: "Se llama dominio o propiedad el derecho de poseer exclusivamente una cosa y gozar y disponer de ella, sin más limitaciones que las establecidas por la ley o por la voluntad del propietario".

Y para el caso que nos ocupa, esa cosa se llama bien inmueble o bien raíz. Una definición fácil de entender, no?.

Mi derecho de propiedad lo adquiero ó existe porque la ley me lo concede, bien sea por vías como la titulación de inmuebles, subastas en procesos judiciales, o adjudicaciones en procesos de reforma agraria, entre otras vías.

También mi derecho de propiedad puede existir por la voluntad entre particulares, principalmente por la convención de voluntades, y esto se materializa bajo la forma de un contrato que trate sobre la adquisición o transferencia de un derecho de propiedad sobre un inmueble, contratos tales como la compraventa, donación, permuta, dación en pago, etc.

Lógicamente una vez que tengo mi derecho de propiedad sobre un inmueble adquirido y definido, lo voy a documentar bajo la forma de un instrumento público, que puede ser una escritura notarial, o documento emitido por autoridad pública.

Ahora viene el siguiente problema:

¿COMO VOY HACER OPONIBLE MI DERECHO PROPIEDAD INMUEBLE FRENTE A TERCEROS?.

En otras palabras, ¿cómo hago para que todo mundo se entere que soy propietario de un inmueble, y respeten mi condición de propietario y poseedor de ese inmueble?.

Bueno, para ese problema la ley ya tiene una solución, y es que todo derecho de propiedad inmobiliaria se va a "publicitar" por medio de un registro especializado en bienes inmuebles.

Dice el Art. 673 del Código Civil salvadoreño: "Se establece un Registro general de la propiedad inmueble de todo el Estado".

Es importante señalar que para el caso de El Salvador, se ha implementado un sistema de registro de inmuebles basado en el folio real del inmueble, que sustituye al antiguo sistema de folio personal que antes existía, y cuyo fundamento legal es la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

Lo anterior significa, de acuerdo al Art. 5 de esa ley, que el registro de los instrumentos de propiedad se realizará en razón de cada inmueble, y no de su propietario (lo que antes se llamaba folio personal), debiendo registrarse en forma unitaria todos los negocios jurídicos que se relacionen con un determinado inmueble.

Así pues, por cuestión de orden e identificación, el Art. 7 de la misma ley dice que: "Cada inmueble tendrá una sola matricula en el registro".

ENTIENDASE BIEN ESTO, cada inmueble está identificado por su matrícula, NO POR SU UBICACIÓN EN UN PLANO.

Por lo tanto, todos los actos o derechos que afecten un inmueble deben ampararse bajo la titularidad, y área del inmueble definida en la matricula, y no en porciones del inmueble.

Consecuentemente, si se quiere afectar UNA SOLA PORCIÓN o área con un derecho de garantía, esa área debe tener su propia matricula por la vía de segregación, o desmembración del inmueble mayor de donde proviene, para efectos de identificación y afectación del derecho de propiedad.

Dicho más concretamente, toda porción, o área de inmueble que quiera afectarse con una garantía real, debe tener su propia matricula, pues toda garantía es accesoria a un derecho de propiedad, y el derecho de propiedad en la legislación salvadoreña se identifica por medio de una matrícula registral.

Ahora pasemos al tema de la hipoteca.

¿CUANDO EXISTE UN DERECHO DE HIPOTECA SOBRE INMUEBLE?.

Otra vez diremos que no entraremos al entramado de la figura, pues es muy extensa para tratarla en este artículo.

Nuevamente nos iremos a la definición del Código Civil salvadoreño.

Dice el Art. 2157 inciso 1 de dicho Código: “La hipoteca es un derecho constituido sobre inmuebles a favor de un acreedor para la seguridad de su crédito, sin que por eso dejen aquellos (los inmuebles) de permanecer en poder del deudor”.

Aclarando lo subrayado, dice en lo pertinente, el Art. 2167 del mismo Código: “La hipoteca no podrá tener lugar sino sobre bienes raíces que se posean en propiedad…”.

Y ya hemos explicado que los UNICOS BIENES RAICES QUE SE PUEDEN POSEER EN PROPIEDAD son lo que unitariamente tienen su matrícula de identificación inscrita en el Registro, porque así lo dicen los Arts.5 y 7 de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

Fácil no?, un deudor quiere garantizar una deuda a su acreedor, la garantía la constituye sobre un inmueble de su propiedad con su matrícula registral unitaria para asegurar el crédito, mutuo o préstamo de su acreedor, y a ésto es lo que llamamos hipoteca.

La hipoteca existe desde el momento que es otorgada en escritura pública, e inscrita en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. Así lo dicen los Arts.2159 y 2160 del Código Civil.

Y dicho sea de paso, la hipoteca toda la vida, va a ser accesoria al derecho de propiedad.

Ahora analicemos brevemente una característica de la hipoteca que el CNR, los Registradores de la propiedad, los notarios, y los particulares en El Salvador, no logran comprender: La indivisibilidad de la hipoteca.

LA INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA, Y LA IDENTIFICACIÓN UNITARIA DE LOS INMUEBLES DE LOS ARTS. 5 y 7 DE LA LEY DE REESTRUCTURACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS, IMPIDEN QUE LA HIPOTECA SE “PORCIONE”.

En efecto, dice el Art. 2158 del Código Civil salvadoreño: “La hipoteca es indivisible. En consecuencia, cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas (refiriéndonos de las cosas), son obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella".

Dicho de otra forma, la hipoteca no se puede dividir, pero el crédito sí, por eso la hipoteca no se cancelará hasta que no se cancele completamente el crédito.

Veamos un ejemplo de los que siempre pasan en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador.

El notario Armando Lios, otorga una escritura de hipoteca, en donde la deudora es la señora Dolores de Cabezas, y los acreedores son el Banco Usural, S.A, Banco Prestamas, S.A, Banco Dineral, S.A, Banco Anatocimal, S.A, y Banco Buenazo, S.A. Los acreedores le prestan a la deudora la increíble suma de US$1,000.00.

Como Armando Lios es uno de esos notarios buenos (para nada); a este tipo se le ocurre señalar en la escritura lo siguiente: “La hipoteca constituida se distribuye de la siguiente forma: Para Banco Usural 20%; Para Banco Prestamas 20%; Para Banco Dineral 20%; Para Banco Anatocimal 20%; y para Banco Buenazo 20%.

¿Es correcto lo que ha estipulado el notario Armando Lios en la escritura?.

Por supuesto que no!. La Sra. Dolores de Cabezas no debió haber contratado a este tipo.  La hipoteca no se puede dividir como dice la ley, y mucho menos en porcentajes.

¿Y la deuda se puede dividir?. Eso sí, porque la misma ley lo permite. Y si hablamos de una deuda de US$1,000.00, su 20% sería US$200.00.

Lo que debió haber establecido el notario es que la distribución en porcentajes es del crédito o deuda, no de la hipoteca.

¿QUE PASA CUANDO SE TIENE UNA DISTRIBUCIÓN DE PORCENTAJES EN UNA PROINDIVISIÓN DENTRO DE UN INMUEBLE?, ¿CADA PROPIETARIO PUEDE HIPOTECAR SU DERECHO?.

Claro que sí, lo dice el Art.2166 del Código Civil salvadoreño.

Si son 5 dueños para un 100%, cada uno puede hipotecar su 20% respectivo.

Pero hay que recordar que estamos hablando del derecho de propiedad en proindivisión, no estamos hablando de la proindivisión de la hipoteca que no admite la ley.

Volvamos al caso de la hipoteca de porción.

¿DADO LO ESTABLECIDO EN EL ORDENAMIENTO JURÍDICO SALVADOREÑO, PUEDE EXISTIR LA HIPOTECA DE PORCIÓN Y SER OPONIBLE ANTE TERCEROS?.

Por supuesto que no, salvo que el legislador salvadoreño derogue todo el capítulo de la hipoteca en el Código Civil.

La existencia y oponibilidad de toda hipoteca depende de su otorgamiento en escritura pública y su inscripción en el Registro respectivo. Así lo dicen los Arts. 2159 y 2160 Código Civil.

Si lo anterior es así, significa que el derecho de propiedad raíz al cual accedería la hipoteca de porción debe estar siempre determinado registralmente, NUNCA ubicado o dibujado en un plano catastral.

No se puede decir que de un inmueble mayor, se dibuja o ubica una porción de ese mismo inmueble sin matrícula registral unitaria, y que esa porción sobre la que se quiere hacer recaer el derecho de hipoteca corresponde a la misma matrícula del inmueble mayor, pues es burlar los Arts. 5 y 7 de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

Un inmueble porcionado puede originarse de otro inmuble mayor por medio de una segregación o desmembración del mismo, pero nunca de una constitución de hipoteca que es un acto de garantía, y no de propiedad.

Esa ilegal práctica es llevada a cabo no solo por algunos notarios salvadoreños, sino que también por el CNR, los registradores, los jueces de lo mercantil y civil, y los bancos del sistema financiero salvadoreño.

Y hablando de bancos, como dijimos al principio, la hipoteca de porción surge como una estrategia de los bancos del sistema financiero salvadoreño para burlar los controles que la Superintendencia del Sistema Financiero impone sobre ellos en materia de créditos colocados en el mercado.

¿Que ventajas saca un banco con la hipoteca de porción?.

1) Aumenta su cartera de créditos colocados en el mercado financiero.

2) Dado que la hipoteca de porción aparenta ser una garantía real constituida, no es objetada por la superintendencia del sistema financiero.

3) Se pagan menos derechos de inscripción, ya que "no se hipoteca todo el inmueble".

4) Es más barato para el banco no cumplir con la ley, y pagar solamente por una ubicación catastral de la porción que le interesa como garantía, que por una segregación o desmembración de esa porción a la que se le generaría su respectiva matricula, por lo que su costo de registro sería mayor.

5) El banco tiene la cooperación del CNR, ya que por influencia de un banco el CNR creo la hipoteca de porción.

6) Aunque la hipoteca de porción no tiene una base legal, eso no le importa al banco, pues la figura se presta a ser manipulada.

En conclusión, por todo lo antes comentado, la hipoteca de porción es una garantía real con objeto ilicito de acuerdo al Art.1333 del Código Civil, lo cual conlleva la nulidad absoluta del acto, y por tanto su inexistencia de acuerdo al Art.1552 inciso 1 del mismo Código; además es inoponible a terceros por ser un derecho de propiedad inexistente, y también inoponible, pues se basa en una porción de inmueble sin matricula registral propia.