LOS "OTROS ACTOS" COMO SERVICIO DE REGISTRO CREADO ERRONEAMENTE POR EL CNR PARA LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS, Y SU RELACIÓN CON LOS CONTRATOS INNOMINADOS.

Si hemos de ser precisos, la primera referencia que se hace en la ley sobre el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador, la encontramos en el Art. 673 del Código Civil salvadoreño de 1860, actualmente vigente que dice así: 

"Se establece un Registro general de la propiedad inmueble de todo el Estado".

En el Art. 2 de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de 1986, se retoma tal reconocimiento, y se dice que el Registro es uno solo, y que es una institución estatal.

Por un decreto ejecutivo de 1994, es decir, un decreto que no es ley de la República, se crea el Centro Nacional de Registros (CNR), para que administre a los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Propiedad Intelectual, Comercio, y últimamente de Garantías Mobiliarias.

Resulta que dentro de esa potestad de administración, el CNR se ha tomado la dudosa atribución legal de crear servicios que amparan a las figuras jurídicas que son objeto de inscripción en los registros antes mencionados; sin embargo, tales servicios creados no siempre encajan dentro del supuesto de la ley que dice cual derecho o contrato debe de inscribirse en un registro.

El CNR ha creado un servicio registral denominado "OTROS ACTOS", para que se inscriba en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

¿Qué contrato o derecho ampara ese servicio de "OTROS ACTOS"?, ¿A que se refiere el CNR con "OTROS ACTOS?, o mejor dicho ¿Cuales son esos "OTROS ACTOS" que son objeto de inscripción o que podrían serlo?.

Primeramente tenemos que preguntarnos: ¿Que es lo que inscribe en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador?.

La respuesta la tenemos en el Art. 686 del Código Civil que literalmente dice:

"En el Registro de la Propiedad se inscribirán:

1o) Los títulos o instrumentos en que se reconozca, transfiera, modifique o cancele el dominio o posesión sobre inmuebles;

2o) Los título o instrumentos en que se constituyan, transfieran, reconozcan, modifiquen o cancelen derechos de usufructo, herencia, uso, habitación o servidumbre sobre inmuebles; y

3o) Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, cuando deban hacerse valer contra tercero".

El artículo transcrito dice en el numeral 1o), que se inscribirán en el Registro todos los títulos o contratos concernientes al derecho de propiedad sobre inmuebles (compraventas, donaciones, permutas, etc.), y de la posesión de inmuebles (títulos supletorios, municipales, y sobre predios urbanos).

El numeral 2o), nos habla a vía de excepción, sobre la inscripción del derecho personal de herencia, el derecho personal de usufructo con sus variantes (uso y habitación), y las servidumbres, que para efectos del Registro de la Propiedad Raíz, solo pueden ser de tránsito o de acueducto, y que más que un derecho personal, es una limitación al derecho de propiedad del predio sirviente. Es de enfatizar que la regla general es que en el Registro Inmobiliario solo se pueden inscribir derechos reales, y no personales. La excepción a la regla es este numeral, y el siguiente que nos habla de la tenencia del inmueble.

El numeral 3o) nos habla del contrato de arrendamiento de inmuebles. ¿Por qué se habla de este contrato como objeto de inscripción, si sabemos que el arrendamiento es un estado de tenencia que no es inscribible?. No es inscribible cuando el estado de tenencia no se haga valer frente a un tercero interesado, caso contrario sí. Y esos casos contrarios son básicamente cuando se arrienda un inmueble que tiene hipoteca, y cuando se arrienda un inmueble con promesa de venta a plazo.

Finalmente, tenemos el caso de las garantías hipotecarias (Art.2160 Código Civil), las garantias prendarías agroindustriales (Arts.1143 y 1155 del Código de Comercio), y la anticresis judicial (Art.2191 Código Civil). Todas esas garantías reales deben de inscribirse en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

En resumen, si la ley dice que en el registro inmobiliario, solo se pueden inscribir derechos de propiedad o dominio, derechos personales de herencia, usufructo, servidumbre, y garantías reales.. ¿De donde sale ese servicio registral de "OTROS ACTOS" que ha creado el CNR?, ¿Que "OTROS ACTOS" pueden ser si no son derechos reales, personales o garantías reales que la ley dice que deben de inscribirse expresamente?.

Realmente no se ha encontrado ninguna justificación legal que sustente el servicio de "OTROS ACTOS" creado por el CNR. 

De hecho, los mismos registradores de la propiedad inmueble, no han sabido explicar con claridad  que "otros actos" pueden ser objeto de inscripción, a parte de los ya citados.

A veces, y bajo el pretexto de llevar a cabo medidas cautelares, se presentan al Registro oficios o documentos emitidos por una autoridad judicial, en donde se ordena al Registrador de la Propiedad "inhibir" o no permitir que un titular de un derecho de propiedad pueda ejercerlo libremente, olvidando dicho funcionario, la inscripción del inmueble del cual es dueño el titular. 

Tal circunstancia podría manejarse como una simple comunicación oficial erronea que confunde las funciones del Registro con las funciones de las instituciones auxiliares de la administración de justicia, pero no como "otros actos" que se inscriban, ya que ningún registrador, puede inhibir o prohibir a un titular el ejercicio de su derecho de propiedad.

Por otro lado, y suponiendo que las palabras "OTROS ACTOS", se trataran de contratos innominados; en materia registral de inmuebles, y con la excepción de la materia mercantil, y el derecho internacional con tratados que contemplen contratos diferentes a los reconocidos por la legislación salvadoreña, tales contratos innominados no se podrían inscribir por no ser aceptados en la legislación civil salvadoreña. 

Si bien, todo contrato objeto de inscripción es nominado, no todo contrato nominado es objeto de inscripión; bien sea porque la ley no lo dice, o por la naturaleza del acto o contrato que no lo permite. 

Por ejemplo, y salvo los casos señalados en el Art.686 No.2 del Código Civil, los contratos o derechos personales no pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas; para el caso, un contrato de mutuo sin hipoteca, que solo conlleva un derecho de crédito personal, no puede ser inscrito.

En conclusión, todos los contratos que se inscriben en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador son contratos nominados que la ley dice deben de ser inscritos; esto es así por el principio de legalidad, y publicidad señalados en el Art.44, y Art.46, ambos del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas; por consiguiente, el servicio "OTROS ACTOS" creado por el CNR carece de sentido, y de base legal.