CUIDADO CON LOS ANTECEDENTES DE INMUEBLES INSCRITOS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS DE EL SALVADOR

Desde tiempos inmemoriales, para ser precisos desde 1897, año en que inició sus operaciones el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador; el notario salvadoreño ha dejado plasmado infinidad de errores en sus escrituras públicas, los cuales se ven reflejados en su antecedente registral, es decir, el acto o negocio jurídico que en su momento se suponía cumplía con los requisitos legales para ser inscrito en el Registro, resulta que no los cumple, bien sea por error, negligencia, descuido, inobservancia de la ley, malicia o por dolo; resultando al final que así se inscribieron las referidas escrituras por el Registrador en su momento.

Errores tales como: No consignar el área del inmueble que se transfiere u omitir alguno ó todos sus linderos (Infracción al Art.688 No.1 Código Civil), omitir algún documento de identificación de los otorgantes (infracción al Art.32 Ley de Notariado), No expresar el título traslaticio de dominio del acto, bien sea de compraventa u otro similar, ni su modo de adquirir como lo es la tradición (infracción a los Arts. 656 y 667 Código Civil), no firmar el notario o alguno de los otorgantes al final de la escritura (infracción al Art.32 y 33 Ley de Notariado), no hacer comparecer testigos en una donación de inmueble (infracción al Art.34 Ley de Notariado), NO DESCRIBIR EL RESTO del inmueble, luego de una segregación del mismo (infracción al Art.62 letra f del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas), entre otros.

En fin, un sin número de “horrores”, que harían que Andrés Bello, artífice del Código Civil chileno, y por dimanación del Código Civil salvadoreño por ser éste último copia directa de aquel, se revolcara en su tumba.

Por alguna razón que aun no se ha podido comprender, la mayoría de notarios salvadoreños piensan que con solo la inscripción de sus escrituras en el Registro de la Propiedad Raíz, se les da seguridad jurídica a los actos que contienen; y ésto es absolutamente falso, ya que la seguridad jurídica es un principio o derecho constitucional, más no registral, y su garantía proviene del cumplimiento de la ley, no de una inscripción que haga el Registrador.

En efecto, el Art.2 de la Constitución de la República de El Salvador establece el principio o derecho a la seguridad jurídica; es más, si se revisa el Capítulo V del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, por ningún lado aparece la seguridad jurídica como un principio registral. 

Ese es el error del notario, no comprender la naturaleza jurídica del Registro contemplada en el Art.681, y Art.697 del Código Civil, que solo se reduce a la publicidad formal de los actos, y cumplimiento de requisitos legales; pero es un error mucho más grave si por culpa del notario o un funcionario público que emite instrumentos objetos de inscripción, arrastra con su error a un Registrador incauto que inscribe el instrumento, cuando éste último no es oponible frente a terceros.

Lo que sí es importante para el Registrador Inmobiliario son los principios de legalidad y publicidad formal contenidos en el Reglamento antes citado. Y son importantes porque el de legalidad exige que se cumplan con los requisitos de forma y fondo que la ley establece para cada acto que taxativamente se debe inscribir, por ser los únicos actos oponibles frente a terceros; y en cuanto al de publicidad formal, significa que tales actos no están escritos en piedra, por lo que son esencialmente atacables por medio del ejercicio de acciones judiciales, es decir, el acto y la inscripción en registro pueden ser anulados.

El sistema romano-germánico sobre el cual descansa el actual Código Civil salvadoreño, no admite “innovaciones” a las figuras jurídicas ahí establecidas, ¿POR QUÉ NO?. Porque su filosofía jurídica es positivista, su redacción pertenece a la teoría clasica de las fuentes del derecho que viene desde los romanos, nos referimos a los contratos, cuasi contratos, delitos, cuasi delitos, faltas, y por supuesto la ley. 

Cabe señalar que para el Código Civil salvadoreño los contratos innominados NO CONTEMPLAN DERECHOS REALES, NI GARANTIAS REALES, porque éstos últimos ya están formalmente establecidos en la ley; así por ejemplo, una compraventa de inmuble, se entiende como tal por la definición que dice el Código Civil, y por los requisitos que ahí se exigen para que se considere una compraventa. 

No se trata de que el notario “innove” o “ponga su propio estilo de escritura”, es decir, un notario no puede presentar para inscripción en el registro una figura "innovadora" llamada "donaventa" que combine las caracteristicas y efectos de una donación con una compraventa, porque simple y sencillamente esa figura no existe en la ley, sería innominada, y por lo tanto, no es objeto de publicidad formal. 

En pocas palabras, se inscriben en el Registro los derechos y contratos que la ley contempla como objetos de inscripción en el Art.686 del Código Civil, y sean oponibles frente a terceros.

Es por las razones antes aludidas que los antecedentes del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador, no son confiables en un 100%, y no lo son, porque no siempre cumplen con los requisitos legales, cuya observancia le correspondería velar al Registrador de la Propiedad  Raíz al realizar la calificación registral de los instrumentos que le presenta el notario o funcionario público; Y ES QUE A VECES RESULTA que el Registrador no califica correctamente dichos instrumentos por falta de preparación o conocimiento de los derechos reales y garantías reales, más que por su experiencia en la calificación, y esto es otro problema agregado, la inexperiencia registral, cuya responsabilidad recae en el Registrador que no se prepara.

Para finalizar, si se quiere hacer negocios sobre bienes inmuebles en El Salvador, se debe exigir al notario salvadoreño contratado que realice primero un estudio en el Registro sobre el antecedente del inmueble que se trate de negociar, más que confiar en el instrumento que le presente el vendedor o el interesado del inmueble en que se hará el negocio. Y si el notario insiste en que no es necesario hacer ningún estudio porque él ya conoce dicho antecedente sin explicar el cómo, cuando, quien, y por qué; será mejor que el adquirente del inmueble ó interesado, busque a otro notario de los más de 7,000 que existen actualmente en El Salvador que sea responsable en su trabajo e infunda seguridad a su cliente con lo que hace.