LOS "OTROS ACTOS" COMO SERVICIO DE REGISTRO CREADO ERRONEAMENTE POR EL CNR PARA LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS, Y SU RELACIÓN CON LOS CONTRATOS INNOMINADOS.

Si hemos de ser precisos, la primera referencia que se hace en la ley sobre el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador, la encontramos en el Art. 673 del Código Civil salvadoreño de 1860, actualmente vigente que dice así: 

"Se establece un Registro general de la propiedad inmueble de todo el Estado".

En el Art. 2 de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de 1986, se retoma tal reconocimiento, y se dice que el Registro es uno solo, y que es una institución estatal.

Por un decreto ejecutivo de 1994, es decir, un decreto que no es ley de la República, se crea el Centro Nacional de Registros (CNR), para que administre a los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Propiedad Intelectual, Comercio, y últimamente de Garantías Mobiliarias.

Resulta que dentro de esa potestad de administración, el CNR se ha tomado la dudosa atribución legal de crear servicios que amparan a las figuras jurídicas que son objeto de inscripción en los registros antes mencionados; sin embargo, tales servicios creados no siempre encajan dentro del supuesto de la ley que dice cual derecho o contrato debe de inscribirse en un registro.

El CNR ha creado un servicio registral denominado "OTROS ACTOS", para que se inscriba en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

¿Qué contrato o derecho ampara ese servicio de "OTROS ACTOS"?, ¿A que se refiere el CNR con "OTROS ACTOS?, o mejor dicho ¿Cuales son esos "OTROS ACTOS" que son objeto de inscripción o que podrían serlo?.

Primeramente tenemos que preguntarnos: ¿Que es lo que inscribe en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador?.

La respuesta la tenemos en el Art. 686 del Código Civil que literalmente dice:

"En el Registro de la Propiedad se inscribirán:

1o) Los títulos o instrumentos en que se reconozca, transfiera, modifique o cancele el dominio o posesión sobre inmuebles;

2o) Los título o instrumentos en que se constituyan, transfieran, reconozcan, modifiquen o cancelen derechos de usufructo, herencia, uso, habitación o servidumbre sobre inmuebles; y

3o) Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, cuando deban hacerse valer contra tercero".

El artículo transcrito dice en el numeral 1o), que se inscribirán en el Registro todos los títulos o contratos concernientes al derecho de propiedad sobre inmuebles (compraventas, donaciones, permutas, etc.), y de la posesión de inmuebles (títulos supletorios, municipales, y sobre predios urbanos).

El numeral 2o), nos habla a vía de excepción, sobre la inscripción del derecho personal de herencia, el derecho personal de usufructo con sus variantes (uso y habitación), y las servidumbres, que para efectos del Registro de la Propiedad Raíz, solo pueden ser de tránsito o de acueducto, y que más que un derecho personal, es una limitación al derecho de propiedad del predio sirviente. Es de enfatizar que la regla general es que en el Registro Inmobiliario solo se pueden inscribir derechos reales, y no personales. La excepción a la regla es este numeral, y el siguiente que nos habla de la tenencia del inmueble.

El numeral 3o) nos habla del contrato de arrendamiento de inmuebles. ¿Por qué se habla de este contrato como objeto de inscripción, si sabemos que el arrendamiento es un estado de tenencia que no es inscribible?. No es inscribible cuando el estado de tenencia no se haga valer frente a un tercero interesado, caso contrario sí. Y esos casos contrarios son básicamente cuando se arrienda un inmueble que tiene hipoteca, y cuando se arrienda un inmueble con promesa de venta a plazo.

Finalmente, tenemos el caso de las garantías hipotecarias (Art.2160 Código Civil), las garantias prendarías agroindustriales (Arts.1143 y 1155 del Código de Comercio), y la anticresis judicial (Art.2191 Código Civil). Todas esas garantías reales deben de inscribirse en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

En resumen, si la ley dice que en el registro inmobiliario, solo se pueden inscribir derechos de propiedad o dominio, derechos personales de herencia, usufructo, servidumbre, y garantías reales.. ¿De donde sale ese servicio registral de "OTROS ACTOS" que ha creado el CNR?, ¿Que "OTROS ACTOS" pueden ser si no son derechos reales, personales o garantías reales que la ley dice que deben de inscribirse expresamente?.

Realmente no se ha encontrado ninguna justificación legal que sustente el servicio de "OTROS ACTOS" creado por el CNR. 

De hecho, los mismos registradores de la propiedad inmueble, no han sabido explicar con claridad  que "otros actos" pueden ser objeto de inscripción, a parte de los ya citados.

A veces, y bajo el pretexto de llevar a cabo medidas cautelares, se presentan al Registro oficios o documentos emitidos por una autoridad judicial, en donde se ordena al Registrador de la Propiedad "inhibir" o no permitir que un titular de un derecho de propiedad pueda ejercerlo libremente, olvidando dicho funcionario, la inscripción del inmueble del cual es dueño el titular. 

Tal circunstancia podría manejarse como una simple comunicación oficial erronea que confunde las funciones del Registro con las funciones de las instituciones auxiliares de la administración de justicia, pero no como "otros actos" que se inscriban, ya que ningún registrador, puede inhibir o prohibir a un titular el ejercicio de su derecho de propiedad.

Por otro lado, y suponiendo que las palabras "OTROS ACTOS", se trataran de contratos innominados; en materia registral de inmuebles, y con la excepción de la materia mercantil, y el derecho internacional con tratados que contemplen contratos diferentes a los reconocidos por la legislación salvadoreña, tales contratos innominados no se podrían inscribir por no ser aceptados en la legislación civil salvadoreña. 

Si bien, todo contrato objeto de inscripción es nominado, no todo contrato nominado es objeto de inscripión; bien sea porque la ley no lo dice, o por la naturaleza del acto o contrato que no lo permite. 

Por ejemplo, y salvo los casos señalados en el Art.686 No.2 del Código Civil, los contratos o derechos personales no pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas; para el caso, un contrato de mutuo sin hipoteca, que solo conlleva un derecho de crédito personal, no puede ser inscrito.

En conclusión, todos los contratos que se inscriben en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador son contratos nominados que la ley dice deben de ser inscritos; esto es así por el principio de legalidad, y publicidad señalados en el Art.44, y Art.46, ambos del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas; por consiguiente, el servicio "OTROS ACTOS" creado por el CNR carece de sentido, y de base legal.

CUIDADO CON LOS ANTECEDENTES DE INMUEBLES INSCRITOS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS DE EL SALVADOR

Desde tiempos inmemoriales, para ser precisos desde 1897, año en que inició sus operaciones el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador; el notario salvadoreño ha dejado plasmado infinidad de errores en sus escrituras públicas, los cuales se ven reflejados en su antecedente registral, es decir, el acto o negocio jurídico que en su momento se suponía cumplía con los requisitos legales para ser inscrito en el Registro, resulta que no los cumple, bien sea por error, negligencia, descuido, inobservancia de la ley, malicia o por dolo; resultando al final que así se inscribieron las referidas escrituras por el Registrador en su momento.

Errores tales como: No consignar el área del inmueble que se transfiere u omitir alguno ó todos sus linderos (Infracción al Art.688 No.1 Código Civil), omitir algún documento de identificación de los otorgantes (infracción al Art.32 Ley de Notariado), No expresar el título traslaticio de dominio del acto, bien sea de compraventa u otro similar, ni su modo de adquirir como lo es la tradición (infracción a los Arts. 656 y 667 Código Civil), no firmar el notario o alguno de los otorgantes al final de la escritura (infracción al Art.32 y 33 Ley de Notariado), no hacer comparecer testigos en una donación de inmueble (infracción al Art.34 Ley de Notariado), NO DESCRIBIR EL RESTO del inmueble, luego de una segregación del mismo (infracción al Art.62 letra f del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas), entre otros.

En fin, un sin número de “horrores”, que harían que Andrés Bello, artífice del Código Civil chileno, y por dimanación del Código Civil salvadoreño por ser éste último copia directa de aquel, se revolcara en su tumba.

Por alguna razón que aun no se ha podido comprender, la mayoría de notarios salvadoreños piensan que con solo la inscripción de sus escrituras en el Registro de la Propiedad Raíz, se les da seguridad jurídica a los actos que contienen; y ésto es absolutamente falso, ya que la seguridad jurídica es un principio o derecho constitucional, más no registral, y su garantía proviene del cumplimiento de la ley, no de una inscripción que haga el Registrador.

En efecto, el Art.2 de la Constitución de la República de El Salvador establece el principio o derecho a la seguridad jurídica; es más, si se revisa el Capítulo V del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, por ningún lado aparece la seguridad jurídica como un principio registral. 

Ese es el error del notario, no comprender la naturaleza jurídica del Registro contemplada en el Art.681, y Art.697 del Código Civil, que solo se reduce a la publicidad formal de los actos, y cumplimiento de requisitos legales; pero es un error mucho más grave si por culpa del notario o un funcionario público que emite instrumentos objetos de inscripción, arrastra con su error a un Registrador incauto que inscribe el instrumento, cuando éste último no es oponible frente a terceros.

Lo que sí es importante para el Registrador Inmobiliario son los principios de legalidad y publicidad formal contenidos en el Reglamento antes citado. Y son importantes porque el de legalidad exige que se cumplan con los requisitos de forma y fondo que la ley establece para cada acto que taxativamente se debe inscribir, por ser los únicos actos oponibles frente a terceros; y en cuanto al de publicidad formal, significa que tales actos no están escritos en piedra, por lo que son esencialmente atacables por medio del ejercicio de acciones judiciales, es decir, el acto y la inscripción en registro pueden ser anulados.

El sistema romano-germánico sobre el cual descansa el actual Código Civil salvadoreño, no admite “innovaciones” a las figuras jurídicas ahí establecidas, ¿POR QUÉ NO?. Porque su filosofía jurídica es positivista, su redacción pertenece a la teoría clasica de las fuentes del derecho que viene desde los romanos, nos referimos a los contratos, cuasi contratos, delitos, cuasi delitos, faltas, y por supuesto la ley. 

Cabe señalar que para el Código Civil salvadoreño los contratos innominados NO CONTEMPLAN DERECHOS REALES, NI GARANTIAS REALES, porque éstos últimos ya están formalmente establecidos en la ley; así por ejemplo, una compraventa de inmuble, se entiende como tal por la definición que dice el Código Civil, y por los requisitos que ahí se exigen para que se considere una compraventa. 

No se trata de que el notario “innove” o “ponga su propio estilo de escritura”, es decir, un notario no puede presentar para inscripción en el registro una figura "innovadora" llamada "donaventa" que combine las caracteristicas y efectos de una donación con una compraventa, porque simple y sencillamente esa figura no existe en la ley, sería innominada, y por lo tanto, no es objeto de publicidad formal. 

En pocas palabras, se inscriben en el Registro los derechos y contratos que la ley contempla como objetos de inscripción en el Art.686 del Código Civil, y sean oponibles frente a terceros.

Es por las razones antes aludidas que los antecedentes del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador, no son confiables en un 100%, y no lo son, porque no siempre cumplen con los requisitos legales, cuya observancia le correspondería velar al Registrador de la Propiedad  Raíz al realizar la calificación registral de los instrumentos que le presenta el notario o funcionario público; Y ES QUE A VECES RESULTA que el Registrador no califica correctamente dichos instrumentos por falta de preparación o conocimiento de los derechos reales y garantías reales, más que por su experiencia en la calificación, y esto es otro problema agregado, la inexperiencia registral, cuya responsabilidad recae en el Registrador que no se prepara.

Para finalizar, si se quiere hacer negocios sobre bienes inmuebles en El Salvador, se debe exigir al notario salvadoreño contratado que realice primero un estudio en el Registro sobre el antecedente del inmueble que se trate de negociar, más que confiar en el instrumento que le presente el vendedor o el interesado del inmueble en que se hará el negocio. Y si el notario insiste en que no es necesario hacer ningún estudio porque él ya conoce dicho antecedente sin explicar el cómo, cuando, quien, y por qué; será mejor que el adquirente del inmueble ó interesado, busque a otro notario de los más de 7,000 que existen actualmente en El Salvador que sea responsable en su trabajo e infunda seguridad a su cliente con lo que hace.

THE BANKS AND THE PANAMA PAPERS.

Last week the bomb that connects thousands of offshore companies with political and media personalities from around the world exploted. But beyond the scandal, it is important to note how this fact affects your investments.

Panama was the featured topic of conversation in the world investors offices. 
According to the last news, this is the tip of the iceberg, it is only a small part of what they have information journalists; in the coming weeks will be very strong new products.  

The information they have in their hands the journalists is so great that equals:

- 4.8 million e-mails.
- 38 thousand books.
- 11.5 million records that support 40 years of recompilation of documentation.

Can you imagine that?. Besides this, it is extremely large in itself, documents involving 140 political leaders globally, including 12 current presidents. Weight figures as Lionel Messi, Saudi Arabia king, Argentina´s president and other personalities are directly or indirectly involved in this. 

From the first moment it is very interesting information: but for journalists, not for us as investors ...We have to see the consequences of this in the strict sense of our role as investors. Information is of little use if not used with this bias. 

So let's look a little more how the scandal papers Panama could affect your investment portfolio. 

The Banks Under Scrutiny 

Journalistic content filtering shows how the world's major banks have encouraged the creation of these offshore accounts in tax havens. More than 500 banks, including their parent companies and affiliates, including HSBC, UBS or Societe Generale, have created more than 15,000 signatures of these features to their customers through Mossack Fonseca, responsible for the creation of such entities In Panama. 

Undoubtedly, this calls into question the activity of banks in its unit private banking business, which gave so many gains over the past years, especially after the terminal crisis of 2008. 

Here it is not only questioned how these companies were gestated but mainly the origin of the funds which were then used to manage them and sizable investments by banks that charged a lot of commissions. 

Large international banks are in the eye of the storm at this time. This is an additional notice to the difficult circumstances that cross the entities. 

The worst thing would be to come .. And if this happens, it will be major problems for banks. All the scandal could cost billions of euros of profits if it is found that acted illegally.This scenario can generate a real earthquake in the world's financial heart. 

But it is not the only problem that banks face today. 
The negative interest rates in the world are making a dent in the balance sheets of these firms. Financial intermediation has lost its meaning because it is not good business for banks, apart from the lack of consumer confidence makes the demand is weakened. 

These are bad times for banking companies and this is a very complicated signal in the short term that puts pressure on the quarterly results to be reported in a few weeks.Shares of Panama may be the knockout blow for the sector in the immediate future. 

My advice is to stay away from the big banks at the moment. But, if you want to play a card of high risk, but promising a significant return, the inverse ETF and leveraged financial sector, this is the Directional Daily Financier Bear 3x Shares (NYSE:FAZ), can be an attractive bet.

EL ESTADO DE DERECHO Y SU FUNDAMENTO BIBLICO.

En la obra “Guión Histórico de la Ciencia del Derecho” del jurista salvadoreño, Dr. Reynaldo Galindo Pohl, aparece una sección dedicada al análisis de las “Raíces Judeocristianas del Derecho Occidental”, en donde el autor comenta la interesante influencia de la teología judeocristiana en cuanto a los sistema de gobiernos o estados occidentales; señalando que si bien el pueblo judío desde sus orígenes tuvo un gobierno de estilo teocrático con Moisés como el vocero de Dios, y líder del pueblo; dicho estilo configuraba o equiparaba a Dios como la esencia misma del Estado de Derecho por los valores que le eran atribuibles como divinidad gobernante.

En el libro del profeta Isaías (800 A.C) establece la esencia divina antes mencionada bajo el valor justicia que Dios ofrece para el pueblo, su protección y bienestar, así como las funciones que Dios realiza a favor del pueblo. Algo parecido a lo que el estado de derecho debe cumplir para ser considerado como tal. En el libro de Josué (1370 A.C) vemos lo que representa la seguridad jurídica o mejor dicho el respeto a la ley para alcanzar el bienestar personal y colectivo.

JUSTICIA.

EL ESTADO DE DERECHO DEBE BUSCAR LA JUSTICIA PORQUE DIOS AMA LA JUSTICIA, Y CASTIGA LA INJUSTICIA.

ISAIAS, CAPÍTULO 61, VERSICULO 8:

“Porque yo Jehová soy amante de la justicia,..”.

ISAIAS, CAPÍTULO 10, VERSICULOS 1-3:

“¡Ay de los que dictan leyes injustas, y prescriben tiranía, para apartar del juicio a los pobres, y para quitar el derecho a los afligidos de mi pueblo; para despojar a las viudas, y robar a los huérfanos!. ¿Y qué haréis en el día del castigo?. ¿A quién os acogeréis para que os ayude, cuando venga de lejos el asolamiento?”.

DIVISIÓN DE PODERES.

EL ESTADO DE DERECHO ES UNO CON FUNCIONES REPARTIDAS EN ORGANOS, IGUALMENTE DIOS ES UNO CON FUNCIONES DEFINIDAS.

ISAIAS, CAPÍTULO 33, VERSICULO 22:

“Porque Jehová es nuestro juez, Jehová es nuestro legislador, Jehová es nuestro Rey..”.

SEGURIDAD JURÍDICA.

EL ESTADO DE DERECHO SE RIGE POR LA LEY QUE DA SEGURIDAD JURIDICA. DIOS EXIGE AL PUEBLO NUNCA APARTARSE DE SU LEY PARA SU PROTECCIÓN DIVINA.

JOSUÉ, CAPÍTULO 1, VERSICULO 8.

“Nunca se apartará de tu boca este libro de la ley, sino que de día y de noche meditaras en él, para que guardes y hagas conforme a todo lo que en él esta escrito; porque entonces harás prosperar tu camino y todo te saldrá bien”.

Como se podrá advertir, existen argumentos biblicos para concluir que la forma de los estados occidentales, y más concretamente el estado de derecho, tiene su fundamento remoto en la Biblia, y que si la figura creada por el hombre llamada "Estado" aspira a tutelar valores y principios, la única fuente de donde pueden venir dichos valores y principios solo puede ser de Dios.