¿QUE HACER CUANDO EL REGISTRADOR NO SABE DE REGISTRO?

Estamos hablando con respecto al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador. 

Y el Registrador jefe, no solo no sabe, sino que se desvincula y no le interesa estudiar jurídicamente las implicaciones de las figuras jurídicas que conformar los actos oponibles, los cuales son los que se inscriben en el Registro antes mencionado. 

Tomemos el el caso de un regimen de propiedad inmobiliaria de los que se ha hablado anteriormente en este blog. 

Hablemos de un caso de reforma agraria.

Resulta que en muchos registros inmobiliarios de El Salvador, por no decir en todos, los registradores jefes y los registradores auxiliares consideran que el régimen de propiedad de reforma agraria, NO ES UN REGIMEN, sino una condición resolutoria.

La mayoria de registradores piensa lo siguiente:

Si una propiedad afectada por el ISTA es transferida a un beneficiario de la reforma agraria, llamese campesino sin tierra, colono, o asociado de una cooperativa agropecuaria, y éste a su vez, la transfiere a un particular; por solo ese acto de transferencia, la afectación de la propiedad de reforma agraria DESAPARECE.

En otras palabras, cuando el beneficiario de la reforma agraria cede o transfiere la propiedad agricola que se le adjudico en su momento, a una tercera persona que no es beneficiario de la reforma agraria, EL REGIMEN DE PROPIEDAD DE REFORMA AGRARIA DESAPARECE, y la propiedad deja de estar condicionada a ser una parcela de producción agricola. 

Tal razonamiento es absolutamente equivocado por carecer de fundamento jurídico y legal, tal como lo esbozamos en otro artículo al hablar de los regimenes de propiedad. 

Desde 1994, el CNR ha condicionado al Registrador inmobiliario a ver TODOS los regimenes de propiedad, como si se trataran de la propiedad común que habla el Art.568 del Código Civil salvadoreño.

Pero se da el caso que existen algunos registradores que si conocen la diferencia entre regimenes de propiedad, y eso molesta a los demás registradores porque los hace ver como unos perfectos ignorantes de la función registral ante los usuarios del Registro, al ser incapaces de distinguir entre un regimen de propiedad y otro.

El caso que nos ocupa, es cuando un registrador auxiliar detecta y advierte la situación anterior, observando o denegando la inscripción de un documento que vincula a una propiedad afectada por la reforma agraria, en donde el beneficiario se la esta vendiendo a un tercero que no tiene nada que ver con dicha reforma agraria.

Ahora bien, resulta que viene el tercero interesado o su abogado, quien en vez de recurrir de la resolución del registrador de acuerdo a la ley, viene con una nota a pedir explicaciones al registrador jefe sobre el por qué se calificó asi su instrumento.

Dejemos lo equivocado del proceder del interesado ó su abogado, y vamonos a lo que el registrador jefe le pide al Registrador Auxiliar, QUE CONTESTE LA NOTA COMO SI EL FUERA EL REGISTRADOR JEFE.

Por lógica se supone que los funcionarios públicos no contestan las peticiones QUE NO SE LES HAN HECHO A ELLOS, ya que se violenta el derecho constitucional de petición, pero al parecer algunos registradores jefes piensan que si, y que para eso sirven los registradores auxiliares; si despues de todo el interesado se refiere a una resolución del mismo registrador auxiliar, y el Registrador jefe no se va a molestar en aclararle esa situación al interesado o a su abogado por razones desconocidas.

Esa actitud es injustificada, pero en realidad el registrador jefe no lo va hacer porque precisamente no comprende la naturaleza jurídica del regimen de reforma agraria, pues como dijimos arriba el CNR le ha enseñado a todos los registradores que "todos los gatos son pardos".

Frente a esa situación el tercero se ve seriamente afectado, pues la ignorancia del registrador jefe que choca con el conocimiento del registrador auxiliar que si se preparó en derecho agrario durante su epoca de estudiante, le estan provocando a dicho tercero todo tipo de perjuicio bajo la forma de "daño emergente ó lucro cesante".

¿Que hacer en situaciones similares cuando un registrador jefe no sabe de registro inmobiliario, y no apoya a su registrador auxiliar?.

La respuesta es NADA.

Mientras exista el CNR todos los registradores estaran condicionados a las directrices de la dirección de registros inmobiliarios, del director ejecutivo, y del consejo directivo quienes por tener una vinculación politica, y no academica sobre derecho y leyes registrales, hunden ó seguirán hundiendo a los registradores en la más oscura ignorancia de su función sin ninguna intención de cambiar esa situación. 

Sin embargo, queda el recurso contencioso administrativo en contra de las resoluciones de los registradores ignorantes de la ley, pero a un sacrificado costo de tiempo y paciencia.

COMENZAMOS A ESTUDIAR CON UNA PROMESA.

Se dice que todo comienzo es díficil porque en un ambiente de incertidumbre como el actual, no se sabe si se alcanzará el objetivo trazado, principalmente por las vicisitudes con las cuales nos podemos encontrar obstaculizando nuestro avance.

Pero cuando se trata del campo del derecho, y el objetivo que nos hemos trazado es dar a conocer a todo profesional de esta rama del conocimiento lo referente al derecho notarial y registral inmobiliario salvadoreño, entonces elevamos nuestro animo con la idea que nuestros estudios, nuestras investigaciones, experiencia, y habilidades sean de utilidad para toda la comunidad jurídica tanto salvadoreña como internacional.

Si es cierto, tal objetivo suena pretencioso, y en ciertos casos hasta conflictivo para algunos abogados y notarios que su especialidad no es el campo inmobiliario, y lo que menos necesitan es un estudio que les guie en los oscuros e intrincados caminos del derecho inmobiliario salvadoreño. Bueno, lo sentimos colegas, pero si no son ustedes, alguien tiene que hacer el esfuerzo.

Este blog que corresponde a la misma pagina de LinkedIn con el mismo nombre se pensó para familiarizar a los juristas con el área del derecho a la que nos queremos remitir, y en donde comentaremos situaciones, figuras, problemas, casos, pesonalidades, roles, decisiones, en fin, todo tipo de circunstancias que ocurren en el mundo del derecho notarial y registral inmobiliario. 

También es cierto que ésta área del derecho es un mundo aparte. Un mundo en el que a veces por falta de investigación y estudio, no solo se pierden los usuarios del registro inmobiliario, sino que también los mismos registradores inmobiliarios!!.

Creemos que no nos equivocamos al decir que la riqueza de un país reside en sus bienes inmobiliarios, pues economicamente hablando, no solo son resilientes a los fenomenos como la inflación o la devaluación, sino que también al igual que el oro son un refugio para guardar valor. Por eso vale la pena (y dinero) en conocer su publicidad formal.

Queremos vincular este blog junto con su pagina en LinkedIn con la promesa de que: Todo aquel profesional que se acerque a consultar ó a comentar algo sobre derechos inmobiliarios que aquí discutiremos tendrá nuestro incondicional atención y asistencia.

Muchas gracias, y vamos a estudiar.

CRITICA A LAS ACTUALES FUNCIONES DEL BANCO CENTRAL DE RESERVA DE EL SALVADOR.

Por si no lo han notado las autoridades gubernamentales salvadoreñas, la economía de El Salvador esta practicamente dolarizada desde 2001, y eso significa que se acabo la formulación de politicas monetarias por parte del Banco Central; y en razón de ello, sus funciones actuales perdieron su razón de ser en la mayoria de los casos.

Es curioso que el banco central de Estados Unidos o la FED que se creo en 1913 solo sirviera para controlar flujos de efectivo de los bancos, y nosotros no hayamos necesitado crear un banco central hasta 1934, practicamente copiando la corriente keynesiana de intervención estatal aceptada por Estados Unidos años atras.

Analizaremos brevemente en esta oportunidad las funciones del Banco Central de Reserva de El Salvador o BCR que se publican en su pagina web: 

http://www.bcr.gob.sv/esp/index.php?option=com_content&view=article&id=90&Itemid=229

REGULACIÓN Y MONITOREO DEL SISTEMA FINANCIERO.

El Banco Central da seguimiento y estudia permanentemente el desempeño del sistema financiero y propone regulaciones que contribuyen a su estabilidad y desarrollo, en beneficio de los usuarios y como una contribución al crecimiento del país.   Controla que las instituciones financieras cumplan con los requisitos de reserva de liquidez, que son los fondos que cada banco debe tener depositados en proporción a sus depósitos, para seguridad de sus depositantes.

CRITICA:

En realidad si se compara esa función con el primer parrafo del Art.3 de la Ley del BCR, dicha función dejo de existir en el 2000 cuando se dió la Ley de Integración Monetaria; además ese rol encaja más en las atribuciones que debería asumir la Superintendencia del Sistema Financiero ó SSF. 

No es posible considerar que esa función se le dé a un ente que no sea supervisor, y al parecer esa calidad la comparte el BCR con la SSF, lo cual crea un posible conflicto de competencia regulativa.

El control de requisitos de reserva de liquidez es más propio de la SSF, ya que para eso tiene auditores, y no del BCR, y por ello esta función no justifica la existencia del banco.

SISTEMA DE PAGOS Y SERVICIOS FINANCIEROS.

El Banco Central facilita los pagos entre las empresas y las personas, a través del Sistema de Pagos.  Compensa los cheques que son remesados, aplicándolos a las cuentas de depósitos que los bancos mantienen en el Banco Central, acción que hace posible que el usuario pueda disponer de su dinero el segundo día hábil, contado desde el momento en que se efectúa la remesa.   Además, paga las operaciones entre los bancos, aplicándolas a las cuentas de éstos en el Banco Central. 

Provee a los bancos del sistema de especies monetarias (billetes y monedas), para cubrir las necesidades de liquidez de la economía.   Tiene, además, la responsabilidad de importar dichas especies y de retirar de circulación los billetes deteriorados.

CRITICA:

Esta función de compensación de cheques generalmente se le concede a una Camara de Compensanción creada por todos los miembros de un sistema financiero, y por supuesto vigilada por un ente fiscalizador. La compensación de cheques por si misma, no justifica la existencia de un banco central en una economía dolarizada, sobre todo porque otra entidad más especializada lo podría hacer mejor que un banco central.

Y en cuanto a la importación de especies monetarias de billetes y monedas, ¿no sería esta una función más propia del Ministerio de Economía que del BCR?. Si precisamente la oferta y demanda de especies monetaria es un elemento economico, y el BCR ya no emite moneda.

ESTADISTICAS, PROYECCIONES Y ESTUDIOS ECONOMICOS.

El Banco Central se relaciona con agencias calificadoras de riesgo, como Standard and Poor’s, Fitch y Moody’s, y organismos internacionales como el Fondo Monetario Internacional –FMI, Banco Mundial y Comisión Económica para América Latina –CEPAL, que son las instituciones que mundialmente y a nivel latinoamericano opinan sobre la capacidad de pago y la estabilidad económica que tienen los países, como parte de los servicios de asesoría que brinda al Gobierno. 

Comparte la responsabilidad en el manejo económico del Estado, mediante la elaboración de estudios técnicos, estadísticas y proyecciones macroeconómicas, con base en metodologías con estándares internacionales que aseguran la comparación entre países y permitan fortalecer las expectativas de los agentes económicos.

El Banco Central genera información económica y financiera, que es utilizada por el Gobierno, el sector privado y los inversionistas extranjeros, para tomar decisiones de inversión y elaborar sus planes a futuro.   Las cifras monetarias, de cuentas nacionales, de
balanza de pagos, del sector fiscal y otras que se divulgan, son el conjunto de estadísticas de los gastos, los ingresos, la producción, la inversión, las deudas y el ahorro que tiene el país.

Además, la institución realiza estudios fundamentales sobre temas de importancia nacional, tales como las remesas familiares, la generación de empleo originada por las exportaciones bajo los tratados de libre comercio o la estabilidad financiera, proporcionando diagnóstico sobre la evolución económica y financiera del país, tanto en la coyuntura como en el largo plazo, a fin de que los resultados incidan en las expectativas económicas y financieras de los diferentes agentes.

CRITICA:

¿Y que tiene de especial que el BCR se relacione con organismos internacionales?, ¿acaso no lo puede hacer el Ministerio de Economia también?. No hay una razón de peso para alegar esa situación que en nada justifica la función del BCR.

El BCR no debería compartir la responsabilidad del manejo económico del Estado, mediante la elaboración de estudios técnicos, estadísticas y proyecciones macroeconómicas; esta función es más propia del Ministerio de Economia que de un banco central, además se supone que el Ministerio maneja la información economica con mucha más exactitud que el BCR debido a que cuenta con una Dirección General de Estadistica y Censo.

Y en cuanto a la elaboración de estudios fundamentales como las remesas, la Dirección antes dicha los puede elaborar en coordinación con la SSF; por eso la ley debe ser cambiada en tal sentido.

INVESTIGACIÓN ECONOMICA - FINANCIERA Y ASESORIA AL GOBIERNO.

El Banco Central realiza investigaciones en temas económicos y financieros de actualidad, con el fin de proveer de análisis y estudios fundamentados a distintos agentes económicos, para facilitar la toma de decisiones sobre las diferentes políticas económicas del Estado, y para interpretar la situación económica del país y sus perspectivas dentro del entorno económico mundial.  

Dentro de la asesoría que da al Gobierno, el Banco Central se relaciona con organismos internacionales y agencias calificadoras de riesgo para proveerles de la infromación necesaria para el seguimiento de la econompía salvdoreña, para fundamentar sus decisiones de crédito e inversión en el país y para la calificación de la capacidad de pago o riesgo del país.

CRITICA:

Suponiendo que el Estado salvadoreño tuviera diferentes politicas economicas (porque no tiene ninguna visiblemente aplicada), ¿acaso la investigación y asesoría economica al gobierno no es función del ministro de economía y sus asesores?. 

No es muy coherente que el BCR se vuelva una oficina de información para organismos internacionales y agencias calificadoras de riesgo. ¿Quieren información del país?, para eso esta la Dirección General de Estadistica y Censo del Ministerio de Economía.

SERVICIOS DE AGENTE FINANCIERO DEL ESTADO.

El Banco Central es el agente financiero del Estado. Bajo esta función, recibe depósitos del Gobierno, realiza pagos a cargo de éste, le brinda asesoría en la colocación de títulos de deuda, tanto en los mercados financieros locales como internacionales, administra estas emisiones y vela porque el país cumpla puntualmente sus compromisos de préstamos con el exterior.   Estas últimas dos acciones se complementan.   La responsabilidad de El Salvador en el pago de compromisos adquiridos se ve recompensada en los mercados internacionales, ya que en el momento en que el país emite valores en dichos mercados, la colocación de éstos es más fácil y rápida.

CRITICA:

Claro, la clásica función legal de agente financiero.

Esas mismas funciones de agente las puede realizar cualquier banco de inversión o casa de bolsa local o internacional a descuerto con tarifas pactadas y competitivas en el mercado financiero nacional ó internacional. El Estado salvadoreño no necesita un banco central para esas operaciones de pago, emisión ó cobro de instrumentos financieros, solo necesita a una entidad comisionista. 

SERVICIO A LOS IMPORTADORES Y EXPORTADORES.

El Centro de Trámites de Importaciones y Exportaciones, CIEX El Salvador, integró al servicio tramites de comercio exterior a los exportadores e importadores, en un solo local en el Banco Central, a partir del 14 de febrero de 2011.  Es la unidad que brinda información y provee servicios de autorización  para los exportadores e importadores salvadoreños, con sistemas confiables y eficientes, que les ayudan a ser competitivos, especialmente a partir de la entrada en vigencia de los tratados de libre comercio y de la apertura comercial experimentada en los últimos años.

Dentro del servicio a los exportadores, los  documentos, certificaciones, visados de productos y certificados de origen son extendidos por CIEX, que se ha transformado en el gran facilitador y aliado técnico de cientos de pequeños, medianos y grandes exportadores. Por otra parte, se está trabajando para brindar igual servicio a los importadores, a mediano plazo.

CRITICA:

CIEX El Salvador puede pasar a formar parte como una oficina descentralizada del Ministerio de Economía en lugar de darle su administración al BCR, ya que por razón de que el CIEX tiene relación directa con la economía salvadoreña, la gestion de un banco central sobre dicha oficina se ve incorrectamente ubicada. 

GESTION DE RESERVAS INTERNACIONALES.

El Banco Central administra las Reservas Internacionales y tiene el reto de obtener niveles de rentabilidad que le permitan preservar o incrementar su valor, con inversiones en el exterior que aseguren alta disponibilidad y con una política de inversiones que limita los riesgos.

CRITICA:

Por supuesto el BCR no sería un banco de reserva, si no administrara las reservas de El Salvador.

¿Pero vale la pena que el BCR mantenga esa administración cuando los resultados de su administración de reservas y resultado de rentabilidad sobre las mismas han sido tan mediocres?.

Desde que se le dió la administración de las reservas del país al BCR, éste no ha tenido otra politica de inversión que no sea la de invertir las reservas en bonos del tesoro de Estados Unidos o deuda de otros paises, y alguna que otra timida operación en el mercado de los commodities, especialmente en metales como el oro.

Vease el detalle de la operación sobre venta de reservas de oro en el 2015:

http://www.bcr.gob.sv/bcrsite/uploaded/content/category/1642576007.pdf

En ese informe se concluye que fue una "decisión prudencial" vender las reservas de oro a un precio de $1,110.00 por onza troy. 

¿Y por que no se vendió el oro antes en el 2014 cuando la onza andaba por los $1,525.00, y se hubieran comprado contratos put sobre opciones de oro aprovechando su bajada tal como se menciona en ese informe?.  

¿Acaso no habian analistas tecnicos y fundamentales en el BCR?. ¿No cuenta el BCR con una terminal Bloomberg de $5,000.00 mensuales con data, para monitorear los instrumentos financieros de los mercados internacionales? ¿Por qué esa falla de analisis?.

Definitivamente debe crearse un "Fondo de Administración de Reservas Internacionales" que siga y ejecute operaciones de inversión de las reservas siguiendo los resultados de los grandes fondos de cobertura o hedge funds conservadores, bajo la supervisión del Ministerio de Economía por supuesto.

Cabe mencionar que el BCR como institución pública de crédito, su presupuesto no pasa por la aprobación de la Asamblea Legislativa, según lo dispone el Art. 227 inciso 4 de la Constitución de la República, lo que puede prestarse a irregularidades en su gestión administrativa, pues puede recetarse los fondos que considere convenientes para su funcionamieno sin darle cuentas a nadie de su justificación.

En conclusión, el BCR no tiene funciones que den razón de su existir, y debe desaparecer como institución gubernamental, pues no solo es un elefante blanco que no aporta nada a la gestión gubernamental salvadoreña, sino que es un lastre para dicha gestión.

TIPOS DE PROPIEDAD INMUEBLE QUE EXISTEN EN EL SALVADOR.

TIPOS DE PROPIEDAD INMUEBLE QUE EXISTEN EN EL SALVADOR. (SI COMPRAS UNA PROPIEDAD INMUEBLE EN EL SALVADOR, ¿SABES QUE TIPO DE PROPIEDAD TIENES?).

Pareciera que esa pregunta esta demás, pero ¿acaso en El Salvador hay diferentes tipos de propiedad raíz?. Por supuesto que sí.

El problema es que los propietarios de inmuebles en El Salvador, los notarios salvadoreños, los registradores de la propiedad raíz e hipotecas, y en general las instituciones, y los funcionarios públicos y privados, confunden las diferentes clases de propiedad inmobiliaria que existen, y las tratan como si fueran una misma; lo cual los lleva a cometen errores y desaciertos jurídicos, que en el peor de los casos traen aparejados objeto ilícito, provocando la nulidad absoluta del acto en el instrumento otorgado.

Lo más triste de lo anterior, es que en muchos casos nadie se da cuenta de ello, y hacen que el tráfico inmobiliario salvadoreño se desarrolle dentro de un marco de ilegalidad, pero con aparente cumplimiento de las normas jurídicas.

Por ello, y para no caer en ilegalidades, es importante conocer las diversas clases de regímenes de propiedad inmobiliaria que existen en El Salvador, y que están establecidos en las leyes respectivas.

No nos detendremos a analizar el fundamento doctrinario de cada clase de propiedad raíz, pues sería un trabajo fuera del alcance de este artículo por cuestiones de espacio y tiempo; pero en su lugar citaremos el fundamento legal sobre el cual descansa la existencia de cada régimen inmobiliario.

Primeramente diremos que en El Salvador existen 3 tipos de propiedad raíz o bienes inmuebles: 1) La propiedad común; 2) La propiedad bajo régimen de condominio; y 3) La propiedad bajo el régimen de reforma agraria o propiedad agraria.

Pero antes de entrar al análisis legal de cada uno de esos tipos de propiedad, es necesario hacer una digresión sobre el concepto de propiedad que tiene la Constitución de la República de El Salvador.

Dice el Art.103 inciso 1 de la Constitución antes aludida: "Se reconoce y garantiza el derecho a la propiedad privada en función social".

Bueno aquí viene un problema: ¿A qué se refiere el constituyente salvadoreño con las palabras "propiedad privada en función social"?.

Desde épocas inmemoriales los sistema de producción comenzando con el agrícola en la Mesopotamia de hace 5,000 años antes de Cristo, pasando por la revolución industrial del siglo XIX en Inglaterra, hasta llegar al "boom de la informática" de finales del siglo XX, la propiedad sea mueble, inmueble o intelectual se le ha tratado de dar un rostro de "social", a modo de incluir los intereses y bienestar de la sociedad en general, pero como ese concepto es tan difuso, no se sabe con claridad que debe entenderse cuando se reconoce a: "la propiedad privada en función social".

Como no vamos a resolver ese problema en este artículo, diremos simplemente que la función social es aquella actividad o función encaminada a lograr el establecimiento y cumplimiento del estado de derecho basado en principios constitucionales; en otras palabras, hay función social cuando el destino de la propiedad se ajusta a los preceptos constitucionales.

Así las cosas, la definición anterior nos permite inferir que existen diversos tipos de propiedad inmueble, puesto que nuestra Constitución reconoce la libertad de disposición de bienes, y a modo de ejemplo, tenemos el caso de la propiedad común, la propiedad bajo régimen de condominio, y por supuesto la producción agrícola bajo el régimen de reforma agraria.

Hecho el anterior acotamiento, volvamos a los tipos de propiedad que existen en El Salvador:

1) LA PROPIEDAD COMÚN.

Su fundamento legal esta en el Art. 568 del Código Civil de El Salvador que dice: “Se llama dominio ó propiedad el derecho de poseer exclusivamente una cosa y gozar y disponer de ella, sin más limitaciones que las establecidas por la ley o por la voluntad del propietario”.

Este tipo de propiedad se enmarca dentro del concepto clásico romanista de propiedad que en los siglos XIX, y XX, juristas como Planiol, Duguit, Ripert, Claro Solar, y por supuesto Andrés Bello proclamaron como el “uso, goce y abuso de la cosa”; es decir, un concepto de disposición casi absoluto de la propiedad inmueble, limitado solamente por la ley, y la voluntad de las partes.

Aquí no encontramos problema alguno de disposición del inmueble, pues priva el interés particular del propietario siempre y cuando no afecte derechos ajenos o de terceros, es una libertad casi absoluta del derecho de propiedad.

Para un Registrador de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador es sumamente fácil inscribir o darle publicidad formal a esta forma de propiedad inmueble, pues solo bastará que el notario cumpla con el Art.32 de la Ley de Notariado, Art.688 Código Civil, y Art.62 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, para que se inscriba el instrumento público respectivo.

2) LA PROPIEDAD BAJO RÉGIMEN DE CONDOMINIO.

Como sabemos el condominio es una figura que se ubica dentro de las formas del cuasicontrato de comunidad, y la definición de comunidad la tenemos en el Art. 2055 del Código Civil antes mencionado, que establece: “La comunidad de una cosa universal o singular, entre dos o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato”.

Por lo anterior, decimos que en El Salvador existen 3 especies del cuasicontrato de comunidad: La herencia, la proindivisión ó copropiedad, y el condominio.

Resulta que el condominio tiene su propia regulación especial, lo cual esta claramente definido en el Art.1 de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamentos de El Salvador, que literalmente dice: “Los diversos pisos de un edificio, los apartamientos en que se divide cada piso y los apartamientos de un edificio de una sola planta, siempre que sean independientes y tengan salida directa a la vía pública o a un espacio común que conduzca a dicha vía, podrán pertenecer a distintas personas, de conformidad a las disposiciones de la presente ley”.

En este tipo de propiedad encontramos, a su vez 2 clases de propiedades que componen el régimen de condominio: La propiedad privativa, que generalmente se compone de las unidades habitacionales, de las cuales su propietario puede disponer libremente,  y la propiedad común que suelen ser áreas de libre acceso para los residentes como zonas verdes, parques, escaleras, pasillos, sendas, etc., que no son de libre disposición para los propietarios, pues esta sujeta a una proindivisión forzosa junto con todo el régimen legal.

Lo anterior lo dice expresamente el Art.38 de la ley última citada: “La proindivisión que establece esta ley es forzosa, no pudiendo los propietarios otorgar estipulaciones por las que se le ponga fin, ni obtener la división judicialmente..”. 

Una vez establecido e inscrito en el registro el régimen de condominio no puede modificarse, bien sea sacando una parte o un inmueble del cual forma parte en el régimen fuera de éste, o bien, introducir otro inmueble dentro del régimen; y la única causa de extinción de un condominio es la destrucción parcial o total de su estructura con la subsiguiente venta del terreno que ocupaba.

Como se ve, la característica de este tipo de propiedad es su proindivisión forzosa por ley, y la existencia de cosas comunes y privativas sujetas a un régimen administrativo de los propietarios.

3) LA PROPIEDAD BAJO RÉGIMEN DE REFORMA AGRARIA.

La característica de este tipo de propiedad es su especial fundamento constitucional, basado en el Art.105 inciso 3, parte final de la Constitución de la República de El Salvador que básicamente dice: “La tierra propiedad de las asociaciones cooperativas, comunales campesinas y beneficiarios de la Reforma Agraria estará sujeta a un régimen especial”.

Si bien, el régimen de reforma agraria es reconocido en la Constitución, éste ya existía desde 1980 con la creación de la Ley Básica de la Reforma Agraria, en cuyo Art. 2 define lo que debe entenderse por reforma agraria: “..se entenderá por reforma agraria la transformación de la estructura agraria del país y la incorporación de su población rural al desarrollo económico, social y político de la nación, mediante la sustitución del sistema latifundista por un sistema justo de propiedad, tenencia y explotación de la tierra, basada en la equitativa distribución de la misma, la adecuada organización del crédito y la asistencia integral para los productores del campo a fin de que la tierra constituya para el hombre que la trabaja, base de su estabilidad económica, fundamento de su progresivo bienestar social y garantía de su libertad y dignidad”.

Dicho en otras palabras con la reforma agraria lo que se quiere es:

    1) Cambiar la estructura agraria, se pasa de un latifundio a un cooperativismo y/o minifundio (parcelas individuales) productivo;

    2)    Incorporar a la población rural al desarrollo productivo de la tierra;

    3)    Asistir integralmente a los productores del campo en sus actividades; y

    4)    Que la explotación de la tierra sea la base de la estabilidad económica para el trabajador del campo.

 A fin de desarrollar el Art. 105 inciso 3, parte final de la Constitución antes citado, en 1996 se promulga la Ley del Régimen Especial de la Tierra en Propiedad de las Asociaciones Cooperativas, Comunales y Comunitarias Campesinas y Beneficiarios de la Reforma Agraria, en cuyo Art. 1 dispone:

“La presente ley tiene por objeto establecer el régimen especial a que se refiere el inciso tercero del Art. 105 de la Constitución, consolidando el Proceso de Reforma Agraria y garantizando la seguridad jurídica en la propiedad de la tierra”.

Luego en el Art.8 inciso 4 de la ley últimamente relacionada, en la parte relativa a las transferencias de la propiedad, dice que ésta solo se podrá hacer a campesinos sin tierra, colonos de fincas agrícolas, socios cooperativistas, y beneficiarios de la reforma agraria.

La propiedad bajo el régimen de reforma agraria presenta dos características muy diferentes de los tipos de propiedad antes indicados:

1)    El destino de la propiedad no puede ser otro que el de la producción agrícola; y

2)  Solo pueden ser titulares del derecho, para este tipo de propiedad, los productores agrícolas, es decir, los campesinos sin tierra, los colonos de fincas agrícolas, los socios cooperativistas, y los beneficiarios de la reforma agraria.

Como se puede observar, es muy importante que todo notario salvadoreño entienda, y comprenda las diferencias entre los tipos de propiedades inmuebles antes señaladas, ya que su desconocimiento producirá verdaderos problemas de desorden e inseguridad jurídica en el tráfico inmobiliario salvadoreño.

Finalmente, ¿cómo saber cuándo se está en presencia de un tipo de propiedad especifico?. 

Por su antecedente registral inmobiliario, al cual todo notario salvadoreño tiene la obligación de verificar, según lo ordena el Art. 60 inciso 1 de la Ley Relativa a las Tarifas y Otras Disposiciones Administrativas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

¿SE DEBE RESPETAR O NO EL REGIMEN DE PROPIEDAD DE LA REFORMA AGRARIA EN EL SALVADOR?

Desde 1980 la reforma agraria es un REGÍMEN ESPECIAL DE PROPIEDAD, es decir, un tipo de propiedad diferente, cuyas características están definidas y establecidas en los Arts. 1 y 2 de La Ley Básica de la Reforma Agraria, y su regulación convencional se encuentra en la Ley del Regimen Especial de la Tierra en Propiedad de las Asociaciones Cooperativas, Comunitarias y Campesinas y Beneficiarios de la Reforma Agraria; sus principales características son:

a)    LA PROPIEDAD EN ESTE REGIMEN TIENE UN DESTINO FORZOSO: La producción agrícola vinculada al bienestar del productor del campo; y

b)    LOS TITULARES DE PROPIEDAD EN EL REGIMEN DEBEN SER PRODUCTORES DEL CAMPO: Campesinos sin tierra, colonos de fincas agrícolas, socios cooperativistas, y beneficiarios de la reforma agraria señalados antes por Finata, ahora por ISTA.

ESTE REGIMEN TENÍA Y TIENE QUE SER RESPETADO DESDE 1980, AUNQUE LUEGO FUE ELEVADO A RANGO CONSTITUCIONAL POR EL ART.105 incisos 1 y 3 DE LA CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA EN 1983.

SE SUPONE QUE LAS INSTITUCIONES COMO Finata ahora ISTA, Ministerio de Agricultura y Ganadería, Ministerio de Medio Ambiente, Centro de Tecnología Agropecuaria, INSAFOCOOP, BFA, Banco de Tierras ahora BANDESAL, y por supuesto TODOS los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas RESPETARIAN, Y HARIAN RESPETAR EL REGIMEN AGRARIO DE PROPIEDAD ESTABLECIDO, siéndo responsables de su cumplimiento los títulares de cada una de esas entidades, tal como lo prescribe el Art. 235 de la Constitución de la República.      

Pero resulta que ninguna de esas instituciones ha respetado el régimen de propiedad aludido…

¿Entonces como nadie respetó el régimen, se volvió propiedad común en donde se puede usar, gozar y abusar de la propiedad raíz como dice el Art.568 del Código Civil?.

FALSO!!.

El antecedente registral QUE DICE que la propiedad agraria se origina por expropiación, por traspaso, por adjudicación, por donación, por venta, etc, etc, a favor de Finata/Ista, es el que establece el régimen… PERO DIGAMOS que de repente la propiedad fue transferida a personas que no son campesinos o cooperativistas… Y SOLO POR ESE SIMPLE HECHO… surge la creencia de que..  ya no está afectada por el régimen de  reforma agraria ó se vuelve un derecho diferente..!!.

Otra vez FALSO.

El elemento encontrado aquí es que el antecedente registral donde se origina el régimen agrario o transferencia de propiedad a favor de Finata/ISTA… DEBE DE RESPETARSE INDEPENDIENTEMENTE DEL TRACTO SUCESIVO QUE HAYA OCURRIDO CON POSTERIORIDAD A 1980, PUES EL REGIMEN SE MANTIENE, Y SOLO SE EXTINGUE POR RESOLUCIÓN JUDICIAL, y no por resolución de Ista o acto de particulares (Art.2 Ley del Régimen Especial de la Tierra en Propiedad de las Asociaciones Cooperativas, Comunitarias y Campesinas y Beneficiarios de la Reforma Agraria).

El problema no es de aplicación de ley, antes o después de la reforma de la Ley última citada el 20 de marzo del 2014; sino que se trata de reconocer y respetar el régimen de propiedad agraria señalado desde su creación.

Veamos el siguiente caso: En 2005 la Financiera Nacional de Tierra Agricolas (FINATA), ahora llamado el Instituto Salvadoreño de Transfomación Agraria (ISTA) le transfieren a título de venta en propiedad a una Asociación Cooperativa Agropecuaria un inmueble de 7 hectareas o 70,000 metros cuadrados con vocación agrícola.

En el 2006, la Asociación Cooperativa Agropecuaria vende a su vez en propiedad a título de compraventa a uno de sus asociados, el inmueble antes mencionado a un precio de mil dolares.

Si partieramos de los supuestos de las leyes antes citadas, entenderiamos que la propiedad transferida tiene como destino la producción agrícola, y su único dueño no puede ser otro que un productor del campo, sea campesino sin tierra, colono de finca agrícola, asociado de una asociación cooperativa, o un beneficiario directo de la reforma agraria designado por Finata/Ista.

Pero resulta, volviendo al caso expuesto, que este asociado cooperativista, no tiene intención de hacer producir la tierra, es más, ISTA no le dijo nada a la cooperativa sobre la obligación legal de hacer producir la propiedad, ni la cooperativa tampoco le dijo nada a su asociado de tal obligación de hacer producir la tierra.

Entonces dice el asociado: "Voy a especular con la tierra que me han dado, o la voy a parcelar para venderla y sacarle un 500% del valor por la que pague por ella; pero lo que menos voy hacer es trabajarla para la producción del país, porque no me interesa trabajar la tierra, lo que quiero es dinero de inmediato".

Asi que en el 2007, viene el asociado cooperativista, y contacta a una constructora de casas y le vende el inmueble de 70,000 metros cuadrados por 20,000 dolares.

Luego en el 2008, viene la constructora, y construye en el inmueble que se le vendio 7,000 casas de lujo para personas con gran capacidad de compra, para venderlas a un precio de 50,000.00 dolares cada casa.

Y logicamente a continuación, la constructora transfiere la propiedad del inmueble, ahora convertido en 7,000 casas, a personas particulares ricas, que obviamente no son productores agricolas, como establece la ley.

Ahora bien, ¿COMO QUEDA EL REGIMEN DE PROPIEDAD AGRARIA CON ESTE CASO DONDE LA PROPIEDAD NO SE DESTINO PARA PRODUCCIÓN AGRICOLA SINO PARA USO HABITACIONAL Y LOS DUEÑOS ACTUALES NO SON PRODUCTORES AGRICOLAS?.

¿DESAPARECE EL REGIMEN DE PROPIEDAD AGRARIA?. No, ya dijimos que no, veamos el porque, y la condición jurdídica de esos inmuebles que no se destinaron para la producción de la tierra.

Es de sobra conocido en El Salvador, que la reforma agraria o el régimen de propiedad agraria es una figura de orden público, y que por lo tanto esta figura pertenece a la esfera del derecho público salvadoreño.

Dice el Art. 1333 inciso 1 del Código Civil: "Hay objeto ilícito en todo lo que contraviene al derecho público salvadoreño". 

En tal sentido decimos que todo acto juridico de venta de inmueble en contravención a los supuestos legales del régimen de reforma agraria conlleva objeto ilícito.

Muy bien, ¿pero que es lo que produce el objeto ilícito en todo acto jurídico, de acuerdo a la legislación salvadoreña?, la respuesta es NULIDAD MATERIAL ABSOLUTA DEL ACTO. 

Así lo dice en lo pertinente, el Art. 1552 inciso 1 del Código Civil: "La nulidad producida por un objeto o causa ilícita... son nulidades absolutas".

¿Y cual es la sanción de la nulidad material absoluta?. 

La inexistencia del acto, es decir, el acto otorgado no es valido este inscrito o no en el registro inmobiliario.

Entonces, ¿cual es la situación jurídica de los actos de transferencia del inmueble, posteriores a la venta que hace el asociado cooperativista a las personas que no son campesinos sin tierra, colonos, coopertivistas o beneficiarios de la reforma agraria?. 

Que todos son actos absolutamente nulos e inoponibles esten inscritos o no en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

Lo anterior nos lleva a otra situación, si las nulidades deben declararse de oficio por un juez, ¿a quien favorece que se declare la nulidad absoluta de un acto de transferencia a una persona que no es productor agricola, y que no utiliza la propiedad agraria para la producción agricola?.

En primer lugar, sería ISTA la entidad interesada, porque eso significaría la devolución de la propiedad para encausarla al destino que tiene según el régimen agrario, y transferirla a las personas que señala la ley que son las únicas que pueden adquirir este tipo de propiedad.

En segundo lugar, sería el Ministerio de Agricultura, Centro de Tecnología Agropecuaria, Ministerio de Medio Ambiente, entre otras entidades, por cuestiones de politica agraria.

Pero, ¿como quedan las propiedades que siendo de vocación agricola, no se les dio ese destino, sino que actualmente son nucleos habitacionales?.

Bueno, que los actos por los cuales se les transfirio la propiedad a sus actuales dueños que no son productores agricolas, siguen siendo actos nulos absolutamente.

La unica forma de regularizar esa situación es aplicando el Art.2 de la Ley del Regimen Especial de la Tierra en Propiedad de las Asociaciones Cooperativas, Comunitarias y Campesinas y Beneficiarios de la Reforma Agraria, ó en el extremo de los casos, la Asamblea Legislativa deberá emitir un decreto legislativo que extinga el régimen de propiedad agraria sobre los inmuebles con vocación agricola que actualmente son nucleos habitacionales.

Obviamente con identificación por parte de ISTA de esos inmuebles que actualmente son lotificaciones, parcelaciones, colonias o residenciales habitacionales.

El problema sobre este tema es, HACERLES ENTENDER a los notarios, los particulares, las oficinas de gobierno, los registradores de la propiedad raíz, y los beneficiarios de la reforma agraria que deben respetar el régimen de propiedad agraria y sus características, a partir de su afectación por parte de Finata / Ista, según su antecedente registral, PORQUE ES DESDE AHÍ QUE NACE EL REGIMEN PARA EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

En conclusión, este régimen tenía, y tiene que respetarse POR TODOS desde 1980, NO desde 1991, ni desde 1996 o 2014, y con mucha más razón debe respetarse por ISTA, y el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, debiendo vigilarse dicho régimen por el primero mencionado.