LA RECTIFICACIÓN DE OFICIO: UNA HERRAMIENTA CREADA POR EL CNR SIN BASE LEGAL. Por Lic. Sarbelio R. Jaime B.

¿Para que sirve una rectificación de oficio?. 

Esta herramienta, si se le puede llamar así, fue creada por el CNR, durante la administración de la licda. Sandra Bennett como directora del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador (2005-2013), y su implementación fue continuada por su sucesora la licda. Ana María de Jovel (2014-2019), en donde  a los Registradores Inmobiliarios se les explicó que esta es una herramienta para "corregir" los errores que el mismo Registrador pudiera cometer en el desempeño de sus funciones, y la cual básicamente permite una vez "inscrita" dicha rectificación, cambiar datos en una matrícula de registro, tales como títulares de un derecho y sus porcentajes, área del inmueble, actos inscritos, fechas de inscripciones, ubicaciones de inmuebles, etc.

Como sabemos, en lo que respecta al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, existe legalmente la figura de "Rectificación de los Asientos del Registro" contemplada en el Capítulo IV, Arts .44 al 47 de la Ley Relativa a las Tarifas y Otras Disposiciones Administrativas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador, y la "Rectificación de Asientos y de las Cancelación y Nulidad de las Inscripciones" que esta en el Capítulo XI, Arts. 96 al 103 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, también de El Salvador.

En dichas disposiciones se habla de "Errores Materiales y Errores de Concepto" de las inscripciones que hace el Registrador inmobiliario.

Dice el Art. 96 inciso 2 del Reglamento último citado: 

"Se comete error material cuando en la inscripción se alteren frases o información contenida en los documentos originales, se copien unas palabras por otras o se escriban estas en forma incorrecta, todo lo anterior sin que por ello se cambie el sentido del acto o contrato".

Este error se da cuando a la constancia de inscripción del instrumento que se realiza, el Registrador le da una redacción distinta del acto en el instrumento que va a inscribir, pero su significado es el mismo. 

Ejemplo: El usuario dice en su testimonio de escritura que vende un derecho de propiedad, pero el Registrador lo inscribe como una compraventa de propiedad. 

Ese error incluso, puede caer en la categoría de error de derecho sin viciar por ello el consentimiento de los otorgantes (Art.1323 Código Civil de El Salvador), y es inscribible.

Por su parte, el Art. 96 inciso 3 del Reglamento arriba mencionado dice que: "Se comete error de concepto en la inscripción, si en ella se altera la información contenida en los documentos originales cambiándose el sentido del acto o contrato; o al inscribirse documentos con defectos que produzcan nulidad". 

Este error, y a diferencia del anterior, consiste cuando un Registrador, a la inscripción, le da una redacción y significado distinto al del instrumento que va a inscribir, tergiversando de forma externa la naturaleza del acto otorgado. 

Ejemplo: El usuario presenta un testimonio de compraventa de inmueble, pero el Registrador lo inscribe, según su resolución, como una hipoteca sobre inmueble.

Aunque lo último, cae en la categoría de un error de hecho que no vicia el consentimiento de los otorgantes ni el acto en sí, su resultado no puede ser otro que la nulidad absoluta de la inscripción por la mala apreciación del Registrador (Art.1324 Código Civil salvadoreño).

Otro de error de concepto es cuando un Registrador no verifica la edad de los otorgantes en el instrumento a inscribir, y dicho instrumento tiene un objeto ilícito, y a raíz de ello inscribe una compraventa otorgada por personas incapaces, donde una le vende a la otra el Palacio Nacional de San Salvador que no se puede enajenar. En este caso, tanto el acto como la inscripción adolecen de nulidad absoluta de acuerdo a los Arts. 1335 No.1, y 1552 del Código Civil salvadoreño.

Como vemos, las rectificaciones registrales se refieren a errores materiales o de concepto que un Registrador comete en la calificación de un instrumento sujeto a inscripción. No se refieren a los errores administrativos sobre la creación, traslado o modificación de datos en una matricula registral sobre la cual se asientan y se inscriben los actos de los usuarios.

En otras palabras, la figura de rectificación de oficio creada por el CNR no tiene ningún fundamento legal.

Ahora, ¿de donde pues, sacarón los anteriores directores del Registro Inmobiliario del CNR el concepto de "Rectificación de Oficio"?.

Se puede decir que la figura de "Rectificación de Oficio", salió de la misma fuente que concibió la figura de la "Hipoteca de Porción", que también es una figura sin fundamento legal, ya que la hipoteca es indivisible (Art. 2158 Código Civil salvadoreño), y es un absurdo pensar en que se puede "porcionar".

Lo que se llama "Rectificación de Oficio" es una creación producto de la ignorancia que termina en la desnaturalización, tergiversación, y por tanto, implementación erronea por parte de las anteriores directoras inmobiliarias del CNR, de lo que la Ley de Procedimientos Administrativos o LPA llama Revisión de Oficio de Actos Administrativos (Art. 118 LPA).

Las anteriores direcciones del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del CNR, y sin faltar sus asesores jurídicos que al parecer son los mismos de siempre, no visualizarón la importancia que implica la revisión de los actos administrativos de los registradores, entiéndase las inscripciones hechas por ellos mismos, puesto que en vez de implementar la revisión sistematica de las inscripciones por parte de los registradores y como únicos responsables del sistema de matriculas, que es lo que legalmente corresponde, se refieren a dicha corrección como "rectificación" lo cual es un gran error cognocitivo, y de procedimiento, y que dicho sea de paso, no tienen por que aparecer en las matriculas de propiedad de los usuarios, ya que se apartan de las definiciones de rectificación material y de concepto, como se ha señalado anteriormente.

Cuando un registrador efectua o "inscribe" una rectificación de oficio, y se dice inscribe, ya que ésta aparece como si fuera una inscripción en la matricula del inmueble, lo cual no tiene sentido, ya que una inscripción implica la publicidad formal de un instrumento presentado por el usuario, y no la revisión o corrección de la matricula misma por algún error en los datos consignados por el Registrador.

Por lo anterior las rectificaciones de oficio conllevan anomalías o irregularidades que afectan la naturaleza de las inscripciones en las matriculas registrales.

Anomalías que resultan de la rectificaión de oficio que hace el Registrador Inmobiliario:

1)  Interrumpe o sesga el tracto sucesivo de las inscripciones anteriores con respecto a las posteriores en la matricula del inmueble, dando la impresión como si el títular del derecho de propiedad o de garantía real "corrigiera" la matricula él mismo, confundiendose la revisión o corrección del acto administrativo con la rectificación de inscripción propiamente dicha.

En este sentido se violenta el principio administrativo del tracto sucesivo registral señalado en el Art. 43 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas;

2) Esta "rectificación de oficio", que en realidad es una revisión y/o corrección de datos en la matricula de un inmueble por parte del Registrador, no debe ser notorio para los usuarios al consultar la matricula en el sistema del registro, precisamente por que se trata de una actuación administrativa de revisión y de autocorrección que hace el funcionario público, lo cual no tiene nada que ver con la publicidad formal de los actos inscritos. 

En este sentido se violenta el principio administrativo de publicidad registral señalado en el Art.46 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas; y

3) El Registrador Inmobiliario como único operador responsable de la revisión y corrección de los datos en las matriculas de los inmuebles, debe tener acceso directo e irrestricto a la base de datos del registro inmobiliario, solo para la administración de datos de dichas matriculas, porque esa es su función legal.  

Actualmente la dirección del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del CNR impide que el Registrador Inmobiliario realice sus funciones legales a cabalidad, poniendo "filtros" al acceso a la base de datos de las matricula por medio de las mencionadas "rectificaciones de oficio", y de los mecanismos llamados "sissors", que no son más que autorizaciones por escrito que "exigen" los empleados de informatica del CNR, según ellos, para tener pruebas por escrito y así "cubrirse las espaldas", en caso de presentarse una denuncia por parte de un usuario, olvidando que el único responsable de las inscripciones es el Registrador, y no ellos. 

La dirección del Registro Inmobiliario del CNR ha cedido a ese temor de sus empleados de informatica, imponiendo a los Registradores las restricciones antes mencionadas, violando así el principio administrativo registral de legalidad señalado en el Art. 44 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, y en el Art. 3 No.1 de la Ley de Procedimientos Administrativos.

Así pues, la restricción o filtro de lo que se llama "rectificación de oficio", afecta la pronta y eficiente resolución de problemas que ocurren en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, y con los cuales que se ve confrontado el Registrador en su día a día.

Pero, ¿Que se debe hacer para corregir este tremendo desbarajuste ilegal creado por las pasadas direcciones de registros inmobiliarios del CNR?.

Fácil, se debe eliminar la figura de rectificación de oficio, y darle el acceso como corresponde al Registrador Inmobiliario a la base de datos de la matriculas de los inmuebles objeto de su conocimiento como funcionario público, pues por ley es el único responsable civil y penal de ello.








 

SOBRE EL NUEVO RECURSO DE APELACIÓN EN LA LEY DE PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS DE EL SALVADOR Y SU CONOCIMIENTO POR EL SUPERIOR JERARQUICO. Por el Lic. Sarbelio R. Jaime B.

Hace algunas semanas una colega notario, escribio un artículo sobre el recurso de apelación señalado en la Ley de Procedimientos Administrativos de El Salvador, en adelante LPA.

En dicho artículo la profesional, criticaba la desvinculación del Director del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas con relación al nuevo recurso de apelación, a quien se le considera como el superior jerarquico de todos los Registradores inmobiliarios, sean jefes o auxiliares, en consonancia con lo que dice el Art,134 inciso 1 de la LPA; pero que por una comunicación de dicho Director éste "delegaba" en el Registrador Jefe el conocimiento de ese recurso.

Quiero referirme a ese punto en especial, y para comenzar hay que decir que el conocimiento en grado que los Registradores Jefes tenían en el Art. 18 de la Ley de Procedimientos Uniformes para la Presentación, Trámite y Registro o Depósito de Instrumentos en los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Social de Inmuebles, de Comercio y de Propiedad Intelectual para conocer de recursos administrativos, el cual trataba sobre el recurso de revocatoria, ha sido derogado por los Arts. 167 inciso tres, 163 inciso uno, 134 inciso uno, 42 inciso uno, y 44 No.5, todos de la LPA.

Por lo anterior, siguiendo la línea de conocimiento en grado vigente para el trámite del recurso de apelación que señalan los Arts. 42 Inciso uno, y 44 No.5, en relación al 134 inciso uno, todos de la LPA, se debe entender que el superior jerárquico de TODOS los registradores sean jefes o auxiliares del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, es el Director de Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas como funcionario representativo del Director Ejecutivo del Centro Nacional de Registros (CNR), quien por los Arts. 2, 5 y 6 del Decreto Ejecutivo No.62 publicado en el Diario Oficial del 7 de diciembre de 1994, representa al CNR como la entidad que asumió las funciones de la Dirección General de Registros.

Esto se deduce claramente de los artículos siguientes:

Art. 9 No.1, Ley de la Dirección General de Registros, que literalmente dice:

"Serán atribuciones de la Dirección General de Registros: 1a.- Conocer de los recursos que se interpongan ante los Registradores, en los casos comprendidos en el Capítulo IV de la presente Ley".

Capítulo IV. Art. 22 inciso 1, Ley de la Dirección General de Registros, que literalmente dice:

"De toda denegativa de inscripción de un documento proveida por un Registrador de la Propiedad Raíz e Hipotecas o de Comercio, cualquiera que sea su fundamento, podrá el interesado recurrir ante la Dirección General de Registros, dentro de los treinta días hábiles subsiguientes, a aquel en que se le notifique la providencia que deniega la inscripción".

Art. 19 Ley de Procedimientos Uniformes para la Presentación, Trámite y Registro o Depósito de Instrumentos en los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Social de Inmuebles, de Comercio y de Propiedad Intelectual, que literalmente dice:

"En los casos en que se hubiere denegado la inscripción de un instrumento, el registrador notificará la denegatoria al interesado, quien podrá interponer recurso de apelación de la misma para ante la Dirección del Registro respectivo, por escrito que presentará al jefe de la oficina que conoció de la revocatoria, y en él se expresarán las razones que tenga el interesado para estimar que la resolución es indebida, debiendo en adelante observarse, cualquiera que sea el Registro de que se trate, el trámite señalado en el capítulo IV de la Ley de la Dirección General de Registros, en todo aquello que fuera aplicable".

Art. 2 incisos 1 y 2 de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, que literalmente dicen:

“El Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, como institución estatal, es uno.

Administrativamente depende del Ministerio de Justicia, siendo el Director General de Registros, el Jefe de la Institución”.

Art. 26 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, que literalmente dice:

“El Director General de Registros es el jefe de la Institución.  Deberá velar porque todos los funcionarios y empleados de ella cumplan con sus funciones y obligaciones. A su cargo estarán la planificación, organización, dirección, supervisión y control del funcionamiento de las oficinas del Registro, en los aspectos administrativo y registral”.

Art. 88 inciso 1 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, que literalmente dice:

“En toda denegatoria de inscripción el Registrador deberá citar las razones en que se funda, notificando la resolución al interesado; si éste no se conformare con lo proveído, podrá recurrir ante la Dirección General de Registros mediante escrito que presentará ante el Registrador que denegó la inscripción”. 

Art. 42 inciso 1 de la LPA, que literalmente dice:

“La competencia es irrenunciable y se ejercerá por los órganos administrativos que la tengan atribuida como propia, salvo los casos de delegación…, cuando tenga lugar de acuerdo con los términos previstos en ésta u otras Leyes”.

Art.44 No. 5 de la LPA, que literalmente dice:

“La competencia no podrá delegarse en los siguientes casos: ..5. La que sirva para resolver los recursos”; y

Art. 134 inciso 1 de la LPA, que literalmente dice:

“Los actos definitivos que ponen fin al procedimiento, siempre que no agoten la vía administrativa y los actos de trámite cualificados a que se refiere esta Ley podrán ser impugnados mediante recurso de apelación ante el superior jerárquico de quien hubiera dictado el acto o ante el órgano que determine la Ley”.

Así las cosas, un Registrador Jefe ya no está facultado para conocer de ningún recurso administrativo, pues sus facultades jurídicas y administrativas, están claramente establecidas en Art. 30 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

El Registrador Jefe solo está facultado para conocer de las “divergencias de criterios” de los Registradores Auxiliares, pero eso es una cosa totalmente diferente a un recurso administrativo.

Solo para que quede claro, el Registrador Jefe del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas es "jefe" en cuanto a que jurídica y administrativamente hablando es responsable de:

En el aspecto jurídico:

a) Ilustrar o resolver las "divergencias de criterios" entre registradores y usuarios sobre la calificación de un instrumento, y ésto no es más que la forma en que se puede inscribir o no dicho instrumento.

b) Que los registradores auxiliares apliquen los principios administratvos aplicables al Registro Inmobiliario; y

c) Ordenar el tracto sucesivo de instrumentos de actos relacionados entre si, para que los conozca un solo registrador.

En el aspecto administrativo:

a) Vigilar que los registradores cumplan con su trabajo.

b) Atender a los usuarios que soliciten hablar con el Registrador Jefe en relación a las actividades del Registro.

c) Velar por la conservación, seguridad y orden de las oficinas del Registro a su cargo; y

d) Cuidar por la protección de los libros de inscripción del Registro, y documentos presentados en dicho Registro.

De hecho, dice el inciso final del Art. 30 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas: 

"Al Registrador Jefe le serán aplicables, en lo que fuere pertinente, las disposiciones relativas a los Registradores Auxiliares".

En otras palabras, salvo los aspectos jurídicos y administrativos propios de un Registrador Jefe arriba indicados, un Registrador Jefe tiene las mismas atribuciones que un Registrador Auxiliar, excepto para conocer en materia de recursos de lo resuelto por los Registradores Auxiliares.

Tiene sentido pues, que debido a esos aspectos jurídicos y administrativos propios de un Registrador Jefe, lo cual significa muchas actividades que realizar en el día a día, se le elimine la posibilidad de conocer de los recursos legales administrativos, no siéndo competente como funcionario para conocer en materia recursiva registral.

Como se mencionó arriba en el Art. 42 inciso 1 de la LPA, la competencia de todo funcionario público es irrenunciable y se ejercerá por quien la tengan atribuida como propia, salvo los casos de delegación, avocación o sustitución. 

Por su parte, según el Art. 44 No. 5 de la LPA, la competencia para conocer de un recurso administrativo no puede delegarse.

Cuando se trata del recurso de apelación en el Registro Inmobiliario, el Art. 134 de la LPA; en relación al Art. 2 incisos uno y dos de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, y el  Art. 9 No.1 de la Ley de la Dirección General de Registros, son claros al señalar sobre quien conocerá de los recursos que se interpongan contra los registradores, sean jefes o auxiliares, será la Dirección General de Registros por medio de su títular, el ahora Director Ejecutivo del CNR, quien para tal función designa al Director de Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas. 

Como se ve pues, aquí no se trata de un conflicto de jerarquia jurídica o administrativa, eso ya lo aclaramos arriba; aquí de lo que se trata es de la competencia legal que en materia del recurso de apelación tiene la Dirección del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, la cual NO tiene el Registrador Jefe de ese Registro, y que por lo antes dicho en el Art. 44 No. 5 de la LPA, no permite delegar o "prorrogar la competencia" a dicho Registrador.

Consecuentemente, ningún acuerdo de consejo directivo, circular, directriz, instructivo, informe, oficio, correo electrónico, orden verbal, nota por escrito, etc., del CNR podrá estar por encima de las disposiciones legales antes citadas, estableciendo lo contrario. 

Ciertamente, y desde un punto de vista ético, si el consejo directivo o un director del CNR se le ocurre “emitir un instructivo o instrucción para delegar” las funciones legales administrativas en materia de recursos, lo cual hasta donde se sabe no ha ocurrido y se espera que no ocurra, tal delegación es una clara violación al Art. 44  No. 5, y por tanto una violación a los principios administrativos de legalidad,  y verdad material  del Art. 3, ambos  de  la LPA, en relación con los principios de imparcialidad, transparencia, y responsabilidad del Art. 4 de la Ley de Ética Gubernamental. 

Lo último dicho cae dentro de la prohibición ética señalada en el Art. 6 letra f de la Ley de Ética Gubernamental, que  literalmente dice:

"Son prohibiciones éticas para las personas sujetas a esta Ley: ...f) Exigir o solicitar a los subordinados que empleen el tiempo ordinario de labores para que realicen actividades que no sean las que se les requiera para el cumplimiento de los fines institucionales".

Lo anterior, poniéndolo a modo de ejemplo, sería un caso en que un director de cualquier registro le instruya o “delegue”, a su registrador jefe, conocer de un recurso administrativo de apelación, quién por las razones arriba mencionadas, no estaría legalmente facultado para conocer.

Tal requerimiento de ese director no solo DEBE SER DENUNCIADO ante la Comisión de Ética nombrada en el CNR de acuerdo al Art. 27 letras b y c de la Ley de Ética Gubernamental antes dicha, sino que también se debe poner en conocimiento del director ejecutivo del CNR, que dicha instrucción violenta principios administrativos, y va en contra de la función pública a la que se debe un director como servidor público.

Ahora, volviendo al punto que nos ocupa, si un Registrador Jefe llegara a conocer de un recurso de apelación en contradicción a las disposiciones legales ya comentadas, lo que va a ocurrir son 2 cosas:

1) La resolución en apelación que dicte un Registrador Jefe sea confirmando o no, lo resuelto por un Registrador Auxiliar, ES NULA DE NULIDAD ABSOLUTA POR INCOMPETENCIA EN RAZÓN DE LA MATERIA DE RECURSOS, Y NO PUEDE SER SANEADA NI CONVALIDADA (Art. 36 letra a), e inciso final de la LPA).

Lógicamente, para un Registrador Auxiliar, una resolución así dictada no tendrá validez jurídica debiendo señalar de nulidad absoluta lo resuelto por el Registrador Jefe, y así deberá declararse por el Director Ejecutivo del CNR en base al procedimiento señalado en los Arts.118 y 119 de la LPA; y

2)  Si la resolución confirma lo resuelto por el Registrador Auxiliar, se le crea al usuario la errónea idea,  de que con la resolución del Registrador Jefe en el recurso de apelación “se agotó la vía administrativa” de acuerdo al Art. 131 de la LPA, lo cual legalmente no es cierto, y eso dará pie a que el usuario pueda decidir ejercer en algún momento la acción contencioso administrativa ante el juez de la materia.

Si el juez detecta que el Registrador Jefe no está legalmente facultado para conocer del recurso administrativo de apelación, dicho juez no solo puede declarar inadmisible la demanda para que después el usuario pueda reclamar daño emergente y lucro cesante contra el Registrador Jefe, sino que también el mismo juez puede informar a la sección de investigación profesional de la Corte Suprema de Justicia de El Salvador, sobre el acto “irregular” del Registrador Jefe de atribuirse una competencia que no le corresponde, lo cual puede trascender a consecuencias éticas y penales.

Claro esta, siéndo la apelación un recurso administrativo preceptivo por ley (Art. 124 inciso uno LPA), y sin desmerecer el conocimiento de un Registrador Jefe sobre la materia, dicho recurso tiene que ser trámitado al más alto nivel de capacidad cognoscitiva que tenga una institución administrativa pública. 

Ese nivel de capacidad cognoscitiva, solo puede ser atribuido a la persona que la ley supone, más sabe sobre derecho registral inmobiliario, y esa persona en este caso, no puede ser otra que el Director del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, quien precisamente fue nombrado por el Director Ejecutivo del CNR por poseer tal capacidad de conocimiento.
 

En conclusión, y sin lugar a dudas, el recurso de apelación que se interponga ante un Registrador Auxiliar Inmobiliario en base a la Ley de Procedimientos Administrativos, debe y tiene que ser resuelto por el Director del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, y no por el Registrador Jefe de dicho Registro, ya que éste último no tiene competencia legal en materia recursiva registral.

¿COMO SE REGISTRABA LA PROPIEDAD RAÍZ EN EL SALVADOR ENTRE 1821 Y 1858?. Por Lic. Sarbelio R. Jaime B.

 

Lo cierto es que antes de 1821 no había en las colonias españolas que en la actualidad conforman los paises centroamericanos, un sistema de registro de la propiedad inmobiliaria, sino que más bien lo que existía eran declaraciones verbales o escritas de propiedad sobre inmuebles que las autoridades españolas reconocian como "títulos de propiedad".

Tal reconocimiento, a veces en forma desordenada, se hacía para toda aquella persona que se presentaba ante el Alcalde municipal de la jurisdicción correspondiente, alegando tener dominio sobre un inmueble justificando su posesión material, a lo cual el Alcalde elaboraba un documento que entregaba en original al interesado, quedando una copia de ese documento en el "registro" que llevaba la Alcaldía del lugar donde se ubicaba el inmueble.

"Tratándose de ejidos o predios agrícolas de comunidades indigenas o de campesinos que no trabajaban para un patrón, tales inmuebles quedaban registrados en la Alcaldía Municipal respectiva, sin extenderseles documento alguno de propiedad" (1).

La omisión de las autoridades españolas de no emitir instrumentos de dominio alguno sobre ejidos a las comunidades agrícolas en su mayoría formadas por indigenas y campesinos, facilitó al presidente salvadoreño general Francisco Meléndez, casi al final del siglo XIX declarar la extinción de esa forma de tenencia de tierra, lo cual a futuro se convertirá en un gran problema social agrario.

Entrando de lleno al periodo 1821 - 1858, y entre los acuerdos que encierra el Acta de Declaración de Independencia del 15 de septiembre de 1821, por medio de la cual, la entonces Real Audiencia del Reino de Guatemala que era la autoridad suprema en el istmo centroamericano, declaró su separación del Reino de España, y proclamaba su soberanía como una nación libre, encontramos  en dicha declaración el siguiente apartado que tiene relación con el derecho de ciertas personas y sus bienes:

"10. Que la relijión católica, que hemos profesado en los siglos anteriores y profesaremos en los siglos sucesivos, se conserve pura e inalterable, manteniendo vivo el espíritu de relijiosidad que ha distinguido siempre a Guatemala, respetando a los ministros eclesiasticos seculares y regulares, protejiéndoles en su persona y propiedades" (2).

Si bien es cierto que dicho enunciado solo se refiere a una clase social exclúsiva, como lo era el clero católico romano de la época, también es cierto que dicho pronuncimiento nos lleva a la conclusión de que el poder constituyente centroamericano, ya tenía la idea o conocía de la importancia que representaba la publicidad formal de los derechos reales de propiedad, y no solamente en cuanto a los derechos subjetivos de la persona humana considerada de forma individual. 

El 14 de mayo de 1824 se instaló en la ciudad de San Salvador el primer congreso constituyente cuya finalidad era redactar la primera Constitución del Estado del Salvador como miembro de la entonces República de Centro América, en donde como primera referencia al derecho de propiedad que hace el constituyente salvadoreño tenemos el Art.9 inciso 1 de esa Constitución, que en lo pertinente decía así:

"Si la República y el Estado protegen con leyes sabias y justas la libertad, la propiedad y la igualdad de todos los salvadoreños,.." (3)

La regulación del derecho de propiedad señalado en la constitución del Estado del Salvador de 1824, no tenía aun asignada una entidad especifica que se encargara de velar por la inscripción o publicidad formal de los instrumentos representativos de los titulares de derechos reales sobre inmuebles, sino que su regulación se dejaba a la administración de la justicia civil encomendada a los Alcaldes departamentales.

El Art.57 de la Constitución de 1824 del Estado del Salvador como parte de la República de Centro América decia: 

"En los pueblos de cada departamento se administrará la justicia por los Alcaldes con los límites y en el modo que disponga la ley" (4)

En el devenir de los años siguientes a 1821 se promulgarón leyes que tenían como objetivo dar certidumbre y seguridad jurídica de los derechos reales sobre inmuebles, y dentro de esas leyes cabe mencionar las siguientes:

"Ley para que se concedan Tierras a los Pueblos que no las tengan suficientes para su Agricultura. (Decreto Legislativo del 15 de marzo de 1827).

"Ley para Descubrir los Terrenos Realengos y sobre su Venta y Composición" (Decreto Legislativo del 17 de junio de 1835).

"Ley por la que se Ampara a los Poseedores de Terrenos Baldíos" (Decreto Gubernativo del 6 de mayo de 1844). (5). 

En este artículo no vamos hablar sobre las guerras civiles centroamericanas, pero luego de las luchas que el general Francisco Morazán tuviera contra los sectores conservadores desde 1832 a 1839 debido a su anhelo de mantener la unión de la República de Centro América, dicho esfuerzo fracasa, y dicha República se desintegra en 1840, quedando El Salvador como único Estado federado luego de que Costa Rica, Nicaragua, Honduras, y Guatemala se separarán; no quedandole más remedio a los salvadoreños que declararse en 1841 como Estado libre y soberano bajo el nombre de "República de El Salvador", dictandose en ese mismo año su propia Constitución repúblicana, la cual fue diferente a la de 1824, ya que por primera vez en la historia constitucional salvadoreña, se establece el "Principio de Audiencia o Debido Proceso".

Decía el Art. 76 de la Constitución de El Salvador de 1841: "Ninguna persona puede ser privada de su vida, de su propiedad, de su honor o de su libertad, sin ser previamente oida y vencida en juicio con arreglo a las formulas que establezcan las leyes" (6).

Aunque de 1841 a 1858 no se emitió en El Salvador legislación alguna con respecto al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, resultó evidente que solo era cuestión de tiempo para que se estableciera una institución que se encargara de ordenar y de asegurar la inscripción y publicidad formal de los títulos de propiedad en un Registro especialmente diseñado para ello.

Lo anterior tiene su explicación en el hecho de que a mediados del siglo XIX, El Salvador era un país productor y exportador de añil, el cual era comerciado como colorante en los mercados internacionales de la época, pero debido a la baja rentabilidad del producto, pues se descubrio en Europa el uso de colorantes artificiales, fue necesaria una sustitución de la producción nacional de añil por la de un nuevo producto: El Cafe.

Por ello fue necesario preparar un marco normativo que brindara la seguridad jurídica necesaria, a fin de estimular al gran terrateniente cafetalero salvadoreño, a explotar al máximo toda la tierra disponible.

Fue así como el presidente salvadoreño, capitán general Gerardo Barrios ordena se promulgue el Código Civil de 1859 actualmente vigente, en cuyo Art. 673 se crea el Registro de la Propiedad Inmueble o Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, que adopta el sistema frances o de folio personal para la inscripción de instrumentos públicos que contengan titulos de propiedad raíz, títulos de posesión de inmuebles en buena fe, y garantías reales como las hipotecas y las prendas sin desplazamiento.

REFERENCIAS:

(1) Comentario a la Recopilación de las Leyes del Salvador en Centro América por el Sr. Presbitero Doctor y Licenciado Isidro Menéndez. Dr. Rafael A. Colindres, 1926.

(2) Recopilación de las Leyes del Salvador en Centro América por el Sr. Presbitero Doctor y Licenciado Isidro Menéndez. Acta de Independencia, Imprenta Nacional, Ministerio del Interior, 1956.

(3) Historia Constitucional de El Salvador, Tomo VII, Dr. José María Méndez, Imprenta de la Universidad Tecnológica de El Salvador, 1999.

(4) Idem 3.

(5) Idem 2.

(6) Idem 3.