TIPOS DE
PROPIEDAD INMUEBLE QUE EXISTEN EN EL SALVADOR. (SI COMPRAS UNA PROPIEDAD
INMUEBLE EN EL SALVADOR, ¿SABES QUE TIPO DE PROPIEDAD TIENES?).
Pareciera
que esa pregunta esta demás, pero ¿acaso en El Salvador hay diferentes tipos de
propiedad raíz?. Por supuesto que sí.
El
problema es que los propietarios de inmuebles en El Salvador, los notarios
salvadoreños, los registradores de la propiedad raíz e hipotecas, y en general
las instituciones, y los funcionarios públicos y privados, confunden las
diferentes clases de propiedad inmobiliaria que existen, y las tratan como si
fueran una misma; lo cual los lleva a cometen errores y desaciertos jurídicos,
que en el peor de los casos traen aparejados objeto ilícito, provocando la
nulidad absoluta del acto en el instrumento otorgado.
Lo más
triste de lo anterior, es que en muchos casos nadie se da cuenta de ello, y
hacen que el tráfico inmobiliario salvadoreño se desarrolle dentro de un marco
de ilegalidad, pero con aparente cumplimiento de las normas jurídicas.
Por ello,
y para no caer en ilegalidades, es importante conocer las diversas clases de
regímenes de propiedad inmobiliaria que existen en El Salvador, y que están
establecidos en las leyes respectivas.
No nos
detendremos a analizar el fundamento doctrinario de cada clase de propiedad
raíz, pues sería un trabajo fuera del alcance de este artículo por cuestiones
de espacio y tiempo; pero en su lugar citaremos el fundamento legal sobre el
cual descansa la existencia de cada régimen inmobiliario.
Primeramente
diremos que en El Salvador existen 3 tipos de propiedad raíz o bienes
inmuebles: 1) La
propiedad común; 2) La propiedad bajo régimen de condominio; y 3) La propiedad
bajo el régimen de reforma agraria o propiedad agraria.
Pero
antes de entrar al análisis legal de cada uno de esos tipos de propiedad, es
necesario hacer una digresión sobre el concepto de propiedad que tiene la
Constitución de la República de El Salvador.
Dice el
Art.103 inciso 1 de la Constitución antes aludida: "Se reconoce y
garantiza el derecho a la propiedad privada en función social".
Bueno
aquí viene un problema: ¿A qué se refiere el constituyente
salvadoreño con las palabras "propiedad privada en función social"?.
Desde
épocas inmemoriales los sistema de producción comenzando con el agrícola en la
Mesopotamia de hace 5,000 años antes de Cristo, pasando por la revolución
industrial del siglo XIX en Inglaterra, hasta llegar al "boom de la
informática" de finales del siglo XX, la propiedad sea mueble, inmueble o
intelectual se le ha tratado de dar un rostro de "social", a modo de
incluir los intereses y bienestar de la sociedad en general, pero como ese
concepto es tan difuso, no se sabe con claridad que debe
entenderse cuando se reconoce a: "la propiedad privada en función
social".
Como no
vamos a resolver ese problema en este artículo, diremos simplemente que la función social es aquella actividad o función encaminada
a lograr el establecimiento y cumplimiento del estado de derecho basado en
principios constitucionales; en otras palabras, hay función social cuando el
destino de la propiedad se ajusta a los preceptos constitucionales.
Así las
cosas, la definición anterior nos permite inferir que existen diversos tipos de
propiedad inmueble, puesto que nuestra Constitución reconoce la libertad de
disposición de bienes, y a modo de ejemplo, tenemos el caso de la propiedad
común, la propiedad bajo régimen de condominio, y por supuesto la producción
agrícola bajo el régimen de reforma agraria.
Hecho el
anterior acotamiento, volvamos a los tipos de propiedad que existen en El
Salvador:
1) LA
PROPIEDAD COMÚN.
Su
fundamento legal esta en el Art. 568 del Código Civil de El Salvador que dice:
“Se llama dominio ó propiedad el derecho de poseer exclusivamente una cosa y
gozar y disponer de ella, sin más limitaciones que las establecidas por la ley
o por la voluntad del propietario”.
Este tipo
de propiedad se enmarca dentro del concepto clásico romanista de propiedad que
en los siglos XIX, y XX, juristas como Planiol, Duguit, Ripert, Claro Solar, y
por supuesto Andrés Bello proclamaron como el “uso, goce y abuso de la cosa”;
es decir, un concepto de disposición casi absoluto de la propiedad inmueble,
limitado solamente por la ley, y la voluntad de las partes.
Aquí no
encontramos problema alguno de disposición del inmueble, pues priva el interés
particular del propietario siempre y cuando no afecte derechos ajenos o de
terceros, es una libertad casi absoluta del derecho de propiedad.
Para un
Registrador de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador es sumamente fácil
inscribir o darle publicidad formal a esta forma de propiedad inmueble, pues
solo bastará que el notario cumpla con el Art.32 de la Ley de Notariado,
Art.688 Código Civil, y Art.62 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del
Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, para que se inscriba el instrumento
público respectivo.
2) LA
PROPIEDAD BAJO RÉGIMEN DE CONDOMINIO.
Como
sabemos el condominio es una figura que se ubica dentro de las formas del
cuasicontrato de comunidad, y la definición de comunidad la tenemos en el Art.
2055 del Código Civil antes mencionado, que establece: “La comunidad de una
cosa universal o singular, entre dos o más personas, sin que ninguna de ellas
haya contratado sociedad o celebrado otra convención relativa a la misma cosa,
es una especie de cuasicontrato”.
Por lo
anterior, decimos que en El Salvador existen 3 especies del cuasicontrato de
comunidad: La herencia, la proindivisión ó copropiedad, y el condominio.
Resulta
que el condominio tiene su propia regulación especial, lo cual esta claramente
definido en el Art.1 de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y
Apartamentos de El Salvador, que literalmente dice: “Los diversos pisos de un
edificio, los apartamientos en que se divide cada piso y los apartamientos de
un edificio de una sola planta, siempre que sean independientes y tengan salida
directa a la vía pública o a un espacio común que conduzca a dicha vía, podrán
pertenecer a distintas personas, de conformidad a las disposiciones de la
presente ley”.
En este
tipo de propiedad encontramos, a su vez 2 clases de propiedades que componen el
régimen de condominio: La propiedad privativa, que generalmente se compone de
las unidades habitacionales, de las cuales su propietario puede disponer
libremente, y la propiedad común que suelen ser áreas de libre acceso
para los residentes como zonas verdes, parques, escaleras, pasillos, sendas,
etc., que no son de libre disposición para los propietarios, pues esta sujeta a
una proindivisión forzosa junto con todo el régimen legal.
Lo
anterior lo dice expresamente el Art.38 de la ley última citada: “La
proindivisión que establece esta ley es forzosa, no pudiendo los propietarios
otorgar estipulaciones por las que se le ponga fin, ni obtener la división
judicialmente..”.
Una vez establecido e inscrito en el registro el régimen de condominio no puede modificarse, bien sea sacando una parte o un inmueble del cual forma parte en el régimen fuera de éste, o bien, introducir otro inmueble dentro del régimen; y la única
causa de extinción de un condominio es la destrucción parcial o total de su
estructura con la subsiguiente venta del terreno que ocupaba.
Como se
ve, la característica de este tipo de propiedad es su proindivisión forzosa por
ley, y la existencia de cosas comunes y privativas sujetas a un régimen
administrativo de los propietarios.
3) LA
PROPIEDAD BAJO RÉGIMEN DE REFORMA AGRARIA.
La
característica de este tipo de propiedad es su especial fundamento
constitucional, basado en el Art.105 inciso 3, parte final de la Constitución
de la República de El Salvador que básicamente dice: “La tierra propiedad de las asociaciones cooperativas, comunales
campesinas y beneficiarios de la Reforma Agraria estará sujeta a un régimen
especial”.
Si bien, el régimen de
reforma agraria es reconocido en la Constitución, éste ya existía desde 1980
con la creación de la Ley Básica de la Reforma Agraria, en cuyo Art. 2 define
lo que debe entenderse por reforma agraria: “..se entenderá por reforma agraria la transformación
de la estructura agraria del país y la incorporación de su población
rural al desarrollo económico, social y político de la nación, mediante
la sustitución del sistema latifundista por un sistema justo de propiedad,
tenencia y explotación de la tierra, basada en la equitativa distribución
de la misma, la adecuada organización del crédito y la asistencia integral
para los productores del campo a fin de que la tierra constituya para el hombre
que la trabaja, base de su estabilidad económica, fundamento de su
progresivo bienestar social y garantía de su libertad y dignidad”.
Dicho en otras palabras con la reforma agraria lo
que se quiere es:
1) Cambiar la estructura agraria, se pasa de un
latifundio a un cooperativismo y/o minifundio (parcelas individuales) productivo;
2)
Incorporar a la población rural al desarrollo
productivo de la tierra;
3)
Asistir integralmente a los productores del campo
en sus actividades; y
4)
Que la explotación de la tierra sea la base de la
estabilidad económica para el trabajador del campo.
A fin de
desarrollar el Art. 105 inciso 3, parte final de la Constitución antes citado, en
1996 se promulga la Ley del Régimen Especial de la Tierra en Propiedad de las
Asociaciones Cooperativas, Comunales y Comunitarias Campesinas y Beneficiarios
de la Reforma Agraria, en cuyo Art. 1 dispone:
“La presente ley tiene por objeto establecer el
régimen especial a que se refiere el inciso tercero del Art. 105 de la
Constitución, consolidando el Proceso de Reforma Agraria y garantizando la
seguridad jurídica en la propiedad de la tierra”.
Luego en el Art.8 inciso 4 de la ley últimamente relacionada,
en la parte relativa a las transferencias de la propiedad, dice que ésta solo
se podrá hacer a campesinos sin tierra, colonos de fincas agrícolas, socios
cooperativistas, y beneficiarios de la reforma agraria.
La propiedad bajo el régimen de reforma agraria presenta
dos características muy diferentes de los tipos de propiedad antes indicados:
1)
El destino de la propiedad no puede ser otro que el de
la producción agrícola; y
2) Solo pueden ser titulares del derecho, para este
tipo de propiedad, los productores agrícolas, es decir, los campesinos sin
tierra, los colonos de fincas agrícolas, los socios cooperativistas, y los
beneficiarios de la reforma agraria.
Como se puede observar, es muy importante que todo
notario salvadoreño entienda, y comprenda las diferencias entre los tipos de
propiedades inmuebles antes señaladas, ya que su desconocimiento producirá
verdaderos problemas de desorden e inseguridad jurídica en el tráfico
inmobiliario salvadoreño.
Finalmente, ¿cómo saber cuándo se está en presencia
de un tipo de propiedad especifico?.
Por su antecedente registral inmobiliario,
al cual todo notario salvadoreño tiene la obligación de verificar, según lo
ordena el Art. 60 inciso 1 de la Ley Relativa a las Tarifas y Otras
Disposiciones Administrativas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.
