¿Para que sirve una rectificación de oficio?.
Esta herramienta, si se le puede llamar así, fue creada por el CNR, durante la administración de la licda. Sandra Bennett como directora del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador (2005-2013), y su implementación fue continuada por su sucesora la licda. Ana María de Jovel (2014-2019), en donde a los Registradores Inmobiliarios se les explicó que esta es una herramienta para "corregir" los errores que el mismo Registrador pudiera cometer en el desempeño de sus funciones, y la cual básicamente permite una vez "inscrita" dicha rectificación, cambiar datos en una matrícula de registro, tales como títulares de un derecho y sus porcentajes, área del inmueble, actos inscritos, fechas de inscripciones, ubicaciones de inmuebles, etc.
Como sabemos, en lo que respecta al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, existe legalmente la figura de "Rectificación de los Asientos del Registro" contemplada en el Capítulo IV, Arts .44 al 47 de la Ley Relativa a las Tarifas y Otras Disposiciones Administrativas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador, y la "Rectificación de Asientos y de las Cancelación y Nulidad de las Inscripciones" que esta en el Capítulo XI, Arts. 96 al 103 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, también de El Salvador.
En dichas disposiciones se habla de "Errores Materiales y Errores de Concepto" de las inscripciones que hace el Registrador inmobiliario.
Dice el Art. 96 inciso 2 del Reglamento último citado:
"Se comete error material cuando en la inscripción se alteren frases o información contenida en los documentos originales, se copien unas palabras por otras o se escriban estas en forma incorrecta, todo lo anterior sin que por ello se cambie el sentido del acto o contrato".
Este error se da cuando a la constancia de inscripción del instrumento que se realiza, el Registrador le da una redacción distinta del acto en el instrumento que va a inscribir, pero su significado es el mismo.
Ejemplo: El usuario dice en su testimonio de escritura que vende un derecho de propiedad, pero el Registrador lo inscribe como una compraventa de propiedad.
Ese error incluso, puede caer en la categoría de error de derecho sin viciar por ello el consentimiento de los otorgantes (Art.1323 Código Civil de El Salvador), y es inscribible.
Por su parte, el Art. 96 inciso 3 del Reglamento arriba mencionado dice que: "Se comete error de concepto en la inscripción, si en ella se altera la información contenida en los documentos originales cambiándose el sentido del acto o contrato; o al inscribirse documentos con defectos que produzcan nulidad".
Este error, y a diferencia del anterior, consiste cuando un Registrador, a la inscripción, le da una redacción y significado distinto al del instrumento que va a inscribir, tergiversando de forma externa la naturaleza del acto otorgado.
Ejemplo: El usuario presenta un testimonio de compraventa de inmueble, pero el Registrador lo inscribe, según su resolución, como una hipoteca sobre inmueble.
Aunque lo último, cae en la categoría de un error de hecho que no vicia el consentimiento de los otorgantes ni el acto en sí, su resultado no puede ser otro que la nulidad absoluta de la inscripción por la mala apreciación del Registrador (Art.1324 Código Civil salvadoreño).
Otro de error de concepto es cuando un Registrador no verifica la edad de los otorgantes en el instrumento a inscribir, y dicho instrumento tiene un objeto ilícito, y a raíz de ello inscribe una compraventa otorgada por personas incapaces, donde una le vende a la otra el Palacio Nacional de San Salvador que no se puede enajenar. En este caso, tanto el acto como la inscripción adolecen de nulidad absoluta de acuerdo a los Arts. 1335 No.1, y 1552 del Código Civil salvadoreño.
Como vemos, las rectificaciones registrales se refieren a errores materiales o de concepto que un Registrador comete en la calificación de un instrumento sujeto a inscripción. No se refieren a los errores administrativos sobre la creación, traslado o modificación de datos en una matricula registral sobre la cual se asientan y se inscriben los actos de los usuarios.
En otras palabras, la figura de rectificación de oficio creada por el CNR no tiene ningún fundamento legal.
Ahora, ¿de donde pues, sacarón los anteriores directores del Registro Inmobiliario del CNR el concepto de "Rectificación de Oficio"?.
Se puede decir que la figura de "Rectificación de Oficio", salió de la misma fuente que concibió la figura de la "Hipoteca de Porción", que también es una figura sin fundamento legal, ya que la hipoteca es indivisible (Art. 2158 Código Civil salvadoreño), y es un absurdo pensar en que se puede "porcionar".
Lo que se llama "Rectificación de Oficio" es una creación producto de la ignorancia que termina en la desnaturalización, tergiversación, y por tanto, implementación erronea por parte de las anteriores directoras inmobiliarias del CNR, de lo que la Ley de Procedimientos Administrativos o LPA llama Revisión de Oficio de Actos Administrativos (Art. 118 LPA).
Las anteriores direcciones del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del CNR, y sin faltar sus asesores jurídicos que al parecer son los mismos de siempre, no visualizarón la importancia que implica la revisión de los actos administrativos de los registradores, entiéndase las inscripciones hechas por ellos mismos, puesto que en vez de implementar la revisión sistematica de las inscripciones por parte de los registradores y como únicos responsables del sistema de matriculas, que es lo que legalmente corresponde, se refieren a dicha corrección como "rectificación" lo cual es un gran error cognocitivo, y de procedimiento, y que dicho sea de paso, no tienen por que aparecer en las matriculas de propiedad de los usuarios, ya que se apartan de las definiciones de rectificación material y de concepto, como se ha señalado anteriormente.
Cuando un registrador efectua o "inscribe" una rectificación de oficio, y se dice inscribe, ya que ésta aparece como si fuera una inscripción en la matricula del inmueble, lo cual no tiene sentido, ya que una inscripción implica la publicidad formal de un instrumento presentado por el usuario, y no la revisión o corrección de la matricula misma por algún error en los datos consignados por el Registrador.
Por lo anterior las rectificaciones de oficio conllevan anomalías o irregularidades que afectan la naturaleza de las inscripciones en las matriculas registrales.
Anomalías que resultan de la rectificaión de oficio que hace el Registrador Inmobiliario:
1) Interrumpe o sesga el tracto sucesivo de las inscripciones anteriores con respecto a las posteriores en la matricula del inmueble, dando la impresión como si el títular del derecho de propiedad o de garantía real "corrigiera" la matricula él mismo, confundiendose la revisión o corrección del acto administrativo con la rectificación de inscripción propiamente dicha.
En este sentido se violenta el principio administrativo del tracto sucesivo registral señalado en el Art. 43 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas;
2) Esta "rectificación de oficio", que en realidad es una revisión y/o corrección de datos en la matricula de un inmueble por parte del Registrador, no debe ser notorio para los usuarios al consultar la matricula en el sistema del registro, precisamente por que se trata de una actuación administrativa de revisión y de autocorrección que hace el funcionario público, lo cual no tiene nada que ver con la publicidad formal de los actos inscritos.
En este sentido se violenta el principio administrativo de publicidad registral señalado en el Art.46 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas; y
3) El Registrador Inmobiliario como único operador responsable de la revisión y corrección de los datos en las matriculas de los inmuebles, debe tener acceso directo e irrestricto a la base de datos del registro inmobiliario, solo para la administración de datos de dichas matriculas, porque esa es su función legal.
Actualmente la dirección del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del CNR impide que el Registrador Inmobiliario realice sus funciones legales a cabalidad, poniendo "filtros" al acceso a la base de datos de las matricula por medio de las mencionadas "rectificaciones de oficio", y de los mecanismos llamados "sissors", que no son más que autorizaciones por escrito que "exigen" los empleados de informatica del CNR, según ellos, para tener pruebas por escrito y así "cubrirse las espaldas", en caso de presentarse una denuncia por parte de un usuario, olvidando que el único responsable de las inscripciones es el Registrador, y no ellos.
La dirección del Registro Inmobiliario del CNR ha cedido a ese temor de sus empleados de informatica, imponiendo a los Registradores las restricciones antes mencionadas, violando así el principio administrativo registral de legalidad señalado en el Art. 44 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, y en el Art. 3 No.1 de la Ley de Procedimientos Administrativos.
Así pues, la restricción o filtro de lo que se llama "rectificación de oficio", afecta la pronta y eficiente resolución de problemas que ocurren en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, y con los cuales que se ve confrontado el Registrador en su día a día.
Pero, ¿Que se debe hacer para corregir este tremendo desbarajuste ilegal creado por las pasadas direcciones de registros inmobiliarios del CNR?.
Fácil, se debe eliminar la figura de rectificación de oficio, y darle el acceso como corresponde al Registrador Inmobiliario a la base de datos de la matriculas de los inmuebles objeto de su conocimiento como funcionario público, pues por ley es el único responsable civil y penal de ello.
