Lo cierto es que antes de 1821 no había en las colonias españolas que en la actualidad conforman los paises centroamericanos, un sistema de registro de la propiedad inmobiliaria, sino que más bien lo que existía eran declaraciones verbales o escritas de propiedad sobre inmuebles que las autoridades españolas reconocian como "títulos de propiedad".
Tal reconocimiento, a veces en forma desordenada, se hacía para toda aquella persona que se presentaba ante el Alcalde municipal de la jurisdicción correspondiente, alegando tener dominio sobre un inmueble justificando su posesión material, a lo cual el Alcalde elaboraba un documento que entregaba en original al interesado, quedando una copia de ese documento en el "registro" que llevaba la Alcaldía del lugar donde se ubicaba el inmueble.
"Tratándose de ejidos o predios agrícolas de comunidades indigenas o de campesinos que no trabajaban para un patrón, tales inmuebles quedaban registrados en la Alcaldía Municipal respectiva, sin extenderseles documento alguno de propiedad" (1).
La omisión de las autoridades españolas de no emitir instrumentos de dominio alguno sobre ejidos a las comunidades agrícolas en su mayoría formadas por indigenas y campesinos, facilitó al presidente salvadoreño general Francisco Meléndez, casi al final del siglo XIX declarar la extinción de esa forma de tenencia de tierra, lo cual a futuro se convertirá en un gran problema social agrario.
Entrando de lleno al periodo 1821 - 1858, y entre los acuerdos que encierra el Acta de Declaración de Independencia del 15 de septiembre de 1821, por medio de la cual, la entonces Real Audiencia del Reino de Guatemala que era la autoridad suprema en el istmo centroamericano, declaró su separación del Reino de España, y proclamaba su soberanía como una nación libre, encontramos en dicha declaración el siguiente apartado que tiene relación con el derecho de ciertas personas y sus bienes:
"10. Que la relijión católica, que hemos profesado en los siglos anteriores y profesaremos en los siglos sucesivos, se conserve pura e inalterable, manteniendo vivo el espíritu de relijiosidad que ha distinguido siempre a Guatemala, respetando a los ministros eclesiasticos seculares y regulares, protejiéndoles en su persona y propiedades" (2).
Si bien es cierto que dicho enunciado solo se refiere a una clase social exclúsiva, como lo era el clero católico romano de la época, también es cierto que dicho pronuncimiento nos lleva a la conclusión de que el poder constituyente centroamericano, ya tenía la idea o conocía de la importancia que representaba la publicidad formal de los derechos reales de propiedad, y no solamente en cuanto a los derechos subjetivos de la persona humana considerada de forma individual.
El 14 de mayo de 1824 se instaló en la ciudad de San Salvador el primer congreso constituyente cuya finalidad era redactar la primera Constitución del Estado del Salvador como miembro de la entonces República de Centro América, en donde como primera referencia al derecho de propiedad que hace el constituyente salvadoreño tenemos el Art.9 inciso 1 de esa Constitución, que en lo pertinente decía así:
"Si la República y el Estado protegen con leyes sabias y justas la libertad, la propiedad y la igualdad de todos los salvadoreños,.." (3)
La regulación del derecho de propiedad señalado en la constitución del Estado del Salvador de 1824, no tenía aun asignada una entidad especifica que se encargara de velar por la inscripción o publicidad formal de los instrumentos representativos de los titulares de derechos reales sobre inmuebles, sino que su regulación se dejaba a la administración de la justicia civil encomendada a los Alcaldes departamentales.
El Art.57 de la Constitución de 1824 del Estado del Salvador como parte de la República de Centro América decia:
"En los pueblos de cada departamento se administrará la justicia por los Alcaldes con los límites y en el modo que disponga la ley" (4)
En el devenir de los años siguientes a 1821 se promulgarón leyes que tenían como objetivo dar certidumbre y seguridad jurídica de los derechos reales sobre inmuebles, y dentro de esas leyes cabe mencionar las siguientes:
"Ley para que se concedan Tierras a los Pueblos que no las tengan suficientes para su Agricultura. (Decreto Legislativo del 15 de marzo de 1827).
"Ley para Descubrir los Terrenos Realengos y sobre su Venta y Composición" (Decreto Legislativo del 17 de junio de 1835).
"Ley por la que se Ampara a los Poseedores de Terrenos Baldíos" (Decreto Gubernativo del 6 de mayo de 1844). (5).
En este artículo no vamos hablar sobre las guerras civiles centroamericanas, pero luego de las luchas que el general Francisco Morazán tuviera contra los sectores conservadores desde 1832 a 1839 debido a su anhelo de mantener la unión de la República de Centro América, dicho esfuerzo fracasa, y dicha República se desintegra en 1840, quedando El Salvador como único Estado federado luego de que Costa Rica, Nicaragua, Honduras, y Guatemala se separarán; no quedandole más remedio a los salvadoreños que declararse en 1841 como Estado libre y soberano bajo el nombre de "República de El Salvador", dictandose en ese mismo año su propia Constitución repúblicana, la cual fue diferente a la de 1824, ya que por primera vez en la historia constitucional salvadoreña, se establece el "Principio de Audiencia o Debido Proceso".
Decía el Art. 76 de la Constitución de El Salvador de 1841: "Ninguna persona puede ser privada de su vida, de su propiedad, de su honor o de su libertad, sin ser previamente oida y vencida en juicio con arreglo a las formulas que establezcan las leyes" (6).
Aunque de 1841 a 1858 no se emitió en El Salvador legislación alguna con respecto al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, resultó evidente que solo era cuestión de tiempo para que se estableciera una institución que se encargara de ordenar y de asegurar la inscripción y publicidad formal de los títulos de propiedad en un Registro especialmente diseñado para ello.
Lo anterior tiene su explicación en el hecho de que a mediados del siglo XIX, El Salvador era un país productor y exportador de añil, el cual era comerciado como colorante en los mercados internacionales de la época, pero debido a la baja rentabilidad del producto, pues se descubrio en Europa el uso de colorantes artificiales, fue necesaria una sustitución de la producción nacional de añil por la de un nuevo producto: El Cafe.
Por ello fue necesario preparar un marco normativo que brindara la seguridad jurídica necesaria, a fin de estimular al gran terrateniente cafetalero salvadoreño, a explotar al máximo toda la tierra disponible.
Fue así como el presidente salvadoreño, capitán general Gerardo Barrios ordena se promulgue el Código Civil de 1859 actualmente vigente, en cuyo Art. 673 se crea el Registro de la Propiedad Inmueble o Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, que adopta el sistema frances o de folio personal para la inscripción de instrumentos públicos que contengan titulos de propiedad raíz, títulos de posesión de inmuebles en buena fe, y garantías reales como las hipotecas y las prendas sin desplazamiento.
REFERENCIAS:
(1) Comentario a la Recopilación de las Leyes del Salvador en Centro América por el Sr. Presbitero Doctor y Licenciado Isidro Menéndez. Dr. Rafael A. Colindres, 1926.
(2) Recopilación de las Leyes del Salvador en Centro América por el Sr. Presbitero Doctor y Licenciado Isidro Menéndez. Acta de Independencia, Imprenta Nacional, Ministerio del Interior, 1956.
(3) Historia Constitucional de El Salvador, Tomo VII, Dr. José María Méndez, Imprenta de la Universidad Tecnológica de El Salvador, 1999.
(4) Idem 3.
(5) Idem 2.
(6) Idem 3.
