Desde 1980 la reforma agraria es un REGÍMEN ESPECIAL DE PROPIEDAD, es decir, un tipo de propiedad diferente, cuyas características están definidas y establecidas en los Arts. 1 y 2 de La Ley Básica de la Reforma Agraria, y su regulación convencional se encuentra en la Ley del Regimen Especial de la Tierra en Propiedad de las Asociaciones Cooperativas, Comunitarias y Campesinas y Beneficiarios de la Reforma Agraria; sus principales características son:
a)
LA PROPIEDAD EN ESTE
REGIMEN TIENE UN DESTINO FORZOSO: La producción agrícola vinculada al bienestar
del productor del campo; y
b)
LOS TITULARES DE
PROPIEDAD EN EL REGIMEN DEBEN SER PRODUCTORES DEL CAMPO: Campesinos sin tierra,
colonos de fincas agrícolas, socios cooperativistas, y beneficiarios de la
reforma agraria señalados antes por Finata, ahora por ISTA.
ESTE REGIMEN TENÍA Y TIENE QUE SER RESPETADO DESDE 1980, AUNQUE LUEGO
FUE ELEVADO A RANGO CONSTITUCIONAL POR EL ART.105 incisos 1 y 3 DE LA
CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA EN 1983.
SE
SUPONE QUE LAS INSTITUCIONES COMO Finata ahora ISTA, Ministerio de Agricultura y
Ganadería, Ministerio de Medio Ambiente, Centro de Tecnología Agropecuaria,
INSAFOCOOP, BFA, Banco de Tierras ahora BANDESAL, y por supuesto TODOS los
Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas RESPETARIAN, Y HARIAN RESPETAR EL
REGIMEN AGRARIO DE PROPIEDAD ESTABLECIDO, siéndo responsables de su cumplimiento los títulares de cada una de esas entidades, tal como lo prescribe el Art. 235 de la Constitución de la República.
Pero resulta que ninguna de esas instituciones ha respetado el
régimen de propiedad aludido…
¿Entonces como nadie respetó el régimen, se volvió propiedad común en
donde se puede usar, gozar y abusar de la propiedad raíz como dice el Art.568 del Código
Civil?.
FALSO!!.
El
antecedente registral QUE DICE que la propiedad agraria se origina por
expropiación, por traspaso, por adjudicación, por donación, por venta, etc, etc,
a favor de Finata/Ista, es el que establece el régimen… PERO DIGAMOS que de
repente la propiedad fue transferida a personas que no son campesinos o cooperativistas… Y SOLO POR ESE SIMPLE HECHO… surge la creencia de que.. ya no está afectada por el régimen de
reforma agraria ó se vuelve un
derecho diferente..!!.
Otra vez FALSO.
El
elemento encontrado aquí es que el antecedente registral donde se origina el
régimen agrario o transferencia de propiedad a favor de Finata/ISTA… DEBE DE RESPETARSE
INDEPENDIENTEMENTE DEL TRACTO SUCESIVO QUE HAYA OCURRIDO CON POSTERIORIDAD A 1980, PUES
EL REGIMEN SE MANTIENE, Y SOLO SE EXTINGUE POR RESOLUCIÓN JUDICIAL, y no por resolución de Ista o acto de particulares (Art.2 Ley del Régimen Especial de la Tierra en Propiedad de las Asociaciones Cooperativas, Comunitarias y Campesinas y Beneficiarios de la Reforma Agraria).
El
problema no es de aplicación de ley, antes o después de la
reforma de la Ley última citada el 20 de marzo del 2014; sino que se trata de reconocer y respetar el régimen de propiedad agraria señalado desde su creación.
Veamos el siguiente caso: En 2005 la Financiera Nacional de Tierra Agricolas (FINATA), ahora llamado el Instituto Salvadoreño de Transfomación Agraria (ISTA) le transfieren a título de venta en propiedad a una Asociación Cooperativa Agropecuaria un inmueble de 7 hectareas o 70,000 metros cuadrados con vocación agrícola.
En el 2006, la Asociación Cooperativa Agropecuaria vende a su vez en propiedad a título de compraventa a uno de sus asociados, el inmueble antes mencionado a un precio de mil dolares.
Si partieramos de los supuestos de las leyes antes citadas, entenderiamos que la propiedad transferida tiene como destino la producción agrícola, y su único dueño no puede ser otro que un productor del campo, sea campesino sin tierra, colono de finca agrícola, asociado de una asociación cooperativa, o un beneficiario directo de la reforma agraria designado por Finata/Ista.
Pero resulta, volviendo al caso expuesto, que este asociado cooperativista, no tiene intención de hacer producir la tierra, es más, ISTA no le dijo nada a la cooperativa sobre la obligación legal de hacer producir la propiedad, ni la cooperativa tampoco le dijo nada a su asociado de tal obligación de hacer producir la tierra.
Entonces dice el asociado: "Voy a especular con la tierra que me han dado, o la voy a parcelar para venderla y sacarle un 500% del valor por la que pague por ella; pero lo que menos voy hacer es trabajarla para la producción del país, porque no me interesa trabajar la tierra, lo que quiero es dinero de inmediato".
Asi que en el 2007, viene el asociado cooperativista, y contacta a una constructora de casas y le vende el inmueble de 70,000 metros cuadrados por 20,000 dolares.
Luego en el 2008, viene la constructora, y construye en el inmueble que se le vendio 7,000 casas de lujo para personas con gran capacidad de compra, para venderlas a un precio de 50,000.00 dolares cada casa.
Y logicamente a continuación, la constructora transfiere la propiedad del inmueble, ahora convertido en 7,000 casas, a personas particulares ricas, que obviamente no son productores agricolas, como establece la ley.
Ahora bien, ¿COMO QUEDA EL REGIMEN DE PROPIEDAD AGRARIA CON ESTE CASO DONDE LA PROPIEDAD NO SE DESTINO PARA PRODUCCIÓN AGRICOLA SINO PARA USO HABITACIONAL Y LOS DUEÑOS ACTUALES NO SON PRODUCTORES AGRICOLAS?.
¿DESAPARECE EL REGIMEN DE PROPIEDAD AGRARIA?. No, ya dijimos que no, veamos el porque, y la condición jurdídica de esos inmuebles que no se destinaron para la producción de la tierra.
Es de sobra conocido en El Salvador, que la reforma agraria o el régimen de propiedad agraria es una figura de orden público, y que por lo tanto esta figura pertenece a la esfera del derecho público salvadoreño.
Dice el Art. 1333 inciso 1 del Código Civil: "Hay objeto ilícito en todo lo que contraviene al derecho público salvadoreño".
En tal sentido decimos que todo acto juridico de venta de inmueble en contravención a los supuestos legales del régimen de reforma agraria conlleva objeto ilícito.
Muy bien, ¿pero que es lo que produce el objeto ilícito en todo acto jurídico, de acuerdo a la legislación salvadoreña?, la respuesta es NULIDAD MATERIAL ABSOLUTA DEL ACTO.
Así lo dice en lo pertinente, el Art. 1552 inciso 1 del Código Civil: "La nulidad producida por un objeto o causa ilícita... son nulidades absolutas".
¿Y cual es la sanción de la nulidad material absoluta?.
La inexistencia del acto, es decir, el acto otorgado no es valido este inscrito o no en el registro inmobiliario.
Entonces, ¿cual es la situación jurídica de los actos de transferencia del inmueble, posteriores a la venta que hace el asociado cooperativista a las personas que no son campesinos sin tierra, colonos, coopertivistas o beneficiarios de la reforma agraria?.
Que todos son actos absolutamente nulos e inoponibles esten inscritos o no en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.
Lo anterior nos lleva a otra situación, si las nulidades deben declararse de oficio por un juez, ¿a quien favorece que se declare la nulidad absoluta de un acto de transferencia a una persona que no es productor agricola, y que no utiliza la propiedad agraria para la producción agricola?.
En primer lugar, sería ISTA la entidad interesada, porque eso significaría la devolución de la propiedad para encausarla al destino que tiene según el régimen agrario, y transferirla a las personas que señala la ley que son las únicas que pueden adquirir este tipo de propiedad.
En segundo lugar, sería el Ministerio de Agricultura, Centro de Tecnología Agropecuaria, Ministerio de Medio Ambiente, entre otras entidades, por cuestiones de politica agraria.
En el 2006, la Asociación Cooperativa Agropecuaria vende a su vez en propiedad a título de compraventa a uno de sus asociados, el inmueble antes mencionado a un precio de mil dolares.
Si partieramos de los supuestos de las leyes antes citadas, entenderiamos que la propiedad transferida tiene como destino la producción agrícola, y su único dueño no puede ser otro que un productor del campo, sea campesino sin tierra, colono de finca agrícola, asociado de una asociación cooperativa, o un beneficiario directo de la reforma agraria designado por Finata/Ista.
Pero resulta, volviendo al caso expuesto, que este asociado cooperativista, no tiene intención de hacer producir la tierra, es más, ISTA no le dijo nada a la cooperativa sobre la obligación legal de hacer producir la propiedad, ni la cooperativa tampoco le dijo nada a su asociado de tal obligación de hacer producir la tierra.
Entonces dice el asociado: "Voy a especular con la tierra que me han dado, o la voy a parcelar para venderla y sacarle un 500% del valor por la que pague por ella; pero lo que menos voy hacer es trabajarla para la producción del país, porque no me interesa trabajar la tierra, lo que quiero es dinero de inmediato".
Asi que en el 2007, viene el asociado cooperativista, y contacta a una constructora de casas y le vende el inmueble de 70,000 metros cuadrados por 20,000 dolares.
Luego en el 2008, viene la constructora, y construye en el inmueble que se le vendio 7,000 casas de lujo para personas con gran capacidad de compra, para venderlas a un precio de 50,000.00 dolares cada casa.
Y logicamente a continuación, la constructora transfiere la propiedad del inmueble, ahora convertido en 7,000 casas, a personas particulares ricas, que obviamente no son productores agricolas, como establece la ley.
Ahora bien, ¿COMO QUEDA EL REGIMEN DE PROPIEDAD AGRARIA CON ESTE CASO DONDE LA PROPIEDAD NO SE DESTINO PARA PRODUCCIÓN AGRICOLA SINO PARA USO HABITACIONAL Y LOS DUEÑOS ACTUALES NO SON PRODUCTORES AGRICOLAS?.
¿DESAPARECE EL REGIMEN DE PROPIEDAD AGRARIA?. No, ya dijimos que no, veamos el porque, y la condición jurdídica de esos inmuebles que no se destinaron para la producción de la tierra.
Es de sobra conocido en El Salvador, que la reforma agraria o el régimen de propiedad agraria es una figura de orden público, y que por lo tanto esta figura pertenece a la esfera del derecho público salvadoreño.
Dice el Art. 1333 inciso 1 del Código Civil: "Hay objeto ilícito en todo lo que contraviene al derecho público salvadoreño".
En tal sentido decimos que todo acto juridico de venta de inmueble en contravención a los supuestos legales del régimen de reforma agraria conlleva objeto ilícito.
Muy bien, ¿pero que es lo que produce el objeto ilícito en todo acto jurídico, de acuerdo a la legislación salvadoreña?, la respuesta es NULIDAD MATERIAL ABSOLUTA DEL ACTO.
Así lo dice en lo pertinente, el Art. 1552 inciso 1 del Código Civil: "La nulidad producida por un objeto o causa ilícita... son nulidades absolutas".
¿Y cual es la sanción de la nulidad material absoluta?.
La inexistencia del acto, es decir, el acto otorgado no es valido este inscrito o no en el registro inmobiliario.
Entonces, ¿cual es la situación jurídica de los actos de transferencia del inmueble, posteriores a la venta que hace el asociado cooperativista a las personas que no son campesinos sin tierra, colonos, coopertivistas o beneficiarios de la reforma agraria?.
Que todos son actos absolutamente nulos e inoponibles esten inscritos o no en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.
Lo anterior nos lleva a otra situación, si las nulidades deben declararse de oficio por un juez, ¿a quien favorece que se declare la nulidad absoluta de un acto de transferencia a una persona que no es productor agricola, y que no utiliza la propiedad agraria para la producción agricola?.
En primer lugar, sería ISTA la entidad interesada, porque eso significaría la devolución de la propiedad para encausarla al destino que tiene según el régimen agrario, y transferirla a las personas que señala la ley que son las únicas que pueden adquirir este tipo de propiedad.
En segundo lugar, sería el Ministerio de Agricultura, Centro de Tecnología Agropecuaria, Ministerio de Medio Ambiente, entre otras entidades, por cuestiones de politica agraria.
Pero, ¿como quedan las propiedades que siendo de vocación agricola, no se les dio ese destino, sino que actualmente son nucleos habitacionales?.
Bueno, que los actos por los cuales se les transfirio la propiedad a sus actuales dueños que no son productores agricolas, siguen siendo actos nulos absolutamente.
La unica forma de regularizar esa situación es aplicando el Art.2 de la Ley del Regimen Especial de la Tierra en Propiedad de las Asociaciones Cooperativas, Comunitarias y Campesinas y Beneficiarios de la Reforma Agraria, ó en el extremo de los casos, la Asamblea Legislativa deberá emitir un decreto legislativo que extinga el régimen de propiedad agraria sobre los inmuebles con vocación agricola que actualmente son nucleos habitacionales.
Obviamente con identificación por parte de ISTA de esos inmuebles que actualmente son lotificaciones, parcelaciones, colonias o residenciales habitacionales.
El problema sobre este tema es, HACERLES ENTENDER a los notarios, los particulares, las oficinas de gobierno, los registradores de la propiedad raíz, y los beneficiarios de la reforma agraria que deben respetar el régimen de propiedad agraria y sus características, a partir de su afectación por parte de Finata / Ista, según su antecedente registral, PORQUE ES DESDE AHÍ QUE NACE EL REGIMEN PARA EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
En conclusión, este régimen tenía, y tiene que respetarse POR TODOS desde 1980, NO
desde 1991, ni desde 1996 o 2014, y con mucha más razón debe respetarse por ISTA, y el
Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas, debiendo vigilarse dicho régimen por el primero mencionado.
